แนวทางการพัฒนาพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนในโครงการแบบผสมผสาน กรุงเทพมหานคร

ในปัจจุบัน กรุงเทพมหานครมีการพัฒนาเมืองอย่างรวดเร็ว ประชากรเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มีความหลากหลายและความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์ที่ดินสูง ทำให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โครงการแบบผสมผสาน (Mixed-use) เพิ่มมากขึ้น เนื่องด้วยการขยายตัวของเมืองส่งผลให้พื้นที่ว่างหรือพื้นที่สาธารณะลดลง ในต่างประเทศภาครัฐได้สนับสนุนให้เอกชนเปิดพื้นที่ส่วนตัวเป็นพื้นที่สาธารณะ เพื่อเพิ่มพื้นที่สาธารณประโยชน์ด้วยวิธีการสร้างแรงจูงใจและข้อกำหนดที่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศไทยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มให้ความสำคัญกับพื้นที่สาธารณะ และเปิดพื้นที่บางส่วนให้คนทั่วไปเข้ามาใช้ได้แต่ยังมีข้อจำกัดในการใช้งาน งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาทฤษฎี แนวคิด และองค์ประกอบทางกายภาพของพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชน (POPS) โดยศึกษาในพื้นที่โครงการแบบผสมผสานในกรุงเทพมหานคร มีวัตถุประสงค์ เพื่อศึกษาและวิเคราะห์องค์ประกอบของพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนในโครงการแบบผสมผสานจากกรณีศึกษาต่างประเทศ เพื่อศึกษาพื้นที่สาธารณะของเอกชนในโครงการแบบผสมผสานในกรุงเทพมหานคร และเพื่อสรุปเป็นแนวทางการพัฒนาพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชนในโครงการแบบผสมผสาน กรุงเทพมหานคร โดยวิธีการวิจัยผ่านการศึกษากรณีศึกษาต่างประเทศจากเมืองที่ประสบความสำเร็จด้านนโยบาย POPS และมีเกณฑ์การออกแบบที่กำหนดองค์ประกอบของพื้นที่ที่ชัดเจน ได้แก่ นครนิวยอร์ก สิงคโปร์ และฮ่องกง เพื่อสร้างเกณฑ์การคัดเลือกกรณีศึกษาในกรุงเทพมหานคร สำรวจทางกายภาพและกิจกรรมของพื้นที่ การสัมภาษณ์ผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในการจัดการพื้นที่กึ่งสาธารณะ ประกอบด้วยผู้พัฒนาโครงการและภาครัฐ จากการศึกษาพบว่าพื้นที่สาธารณะในกรณีศึกษาต่างประเทศเกิดจากนโยบายที่ต้องการลดความหนาแน่นเมือง โดยสร้างแรงจูงใจให้เกิดจากแลกเปลี่ยนพื้นที่เอกชนให้สาธารณะ ต่างจากพื้นที่กึ่งสาธารณะในโครงการแบบผสมผสานในกรุงเทพมหานคร ซึ่งเกิดจากพื้นที่เหลือของโครงการ และการออกแบบพื้นที่ว่างตามกฎหมายในอาคาร เช่น ระยะร่นอาคาร อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม มีลักษณะเป็นทางเดินเท้าที่มีกิจกรรม และลานกิจกรรมของศูนย์การค้าที่มักถูกใช้ในเชิงพาณิชย์ การทำให้เกิดพื้นที่สาธารณะของเอกชนได้ จำเป็นต้องอาศัยความร่วมมือจากภาครัฐและเอกชน ในการทำแนวทางการพัฒนาพื้นที่สาธารณะที่ครอบครองโดยเอกชน การกำหนดนโยบายที่เกี่ยวข้องให้ชัดเจนและครอบคลุม สร้างความเชื่อมั่นให้กับเอกชน รวมไปถึงการให้สิทธิประโยชน์มากพอต่อการสร้างแรงจูงใจ ให้เอกชนเห็นประโยชน์การพัฒนาพื้นที่กึ่งสาธารณะที่มีอยู่แล้วให้พัฒนาเป็นส่วนหนึ่งของพื้นที่สาธารณะของเมืองได้

当前，曼谷正处于快速城市发展进程中，人口持续增长，土地利用呈现多样化且高密度特征，这使得混合用途（Mixed-use）地产开发项目数量不断增加。伴随城市扩张，城市公共空间与闲置用地持续缩减。在海外地区，政府通过出台激励政策与利好规范，引导私营部门将私人空间开放为公共空间，以此扩充公共休闲资源。而在泰国，开发商虽已开始重视公共空间建设，向公众开放部分私人场地，但当前的空间使用仍存在诸多限制。
本研究聚焦于私人所有公共空间（Private Owned Public Space，下文简称POPS）的理论、理念与物理构成要素，以曼谷市内的混合用途地产项目为研究场景。研究目的包含三方面：其一，通过海外典型案例分析，梳理混合用途项目中POPS的构成要素；其二，实地调研曼谷市内混合用途项目中的POPS现状；其三，基于前述研究总结曼谷混合用途项目POPS的优化发展路径。
研究方法上，选取纽约、新加坡、香港这三个POPS政策成熟且具备明确空间设计标准的海外城市作为参考案例，先建立适用于曼谷的案例筛选体系；随后通过实地调研空间物理特征与使用活动，访谈涵盖开发商与政府部门在内的相关空间管理者。
研究结果显示，海外地区的POPS源于政策引导下的土地权益交换激励机制，旨在缓解城市高密度问题；而曼谷混合用途项目中的半公共空间，则多源自项目剩余用地与建筑法规要求的配套空地（如建筑退线、总建筑面积空地占比），通常表现为具备商业属性的步行通道与商业广场。
本研究最终得出结论：推动曼谷混合用途项目中POPS的发展，需构建政企协同机制，出台明确且全面的配套政策，增强私营部门的参与信心，并提供充足的激励措施，使开发商意识到将现有半公共空间升级为城市公共空间的综合价值。