การประยุกต์ใช้วิธีการ DMAIC เพี่อลดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสอง: กรณีศึกษา บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน)

การปรับปรุงสภาพทรัพย์รอการขายเป็นภารกิจหนึ่งที่ช่วยเพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการทรัพย์สินรอการขายให้ดียิ่งขึ้น แต่ในขณะเดียวกัน การปรับปรุงสภาพทรัพย์รอการขายก่อให้เกิดค่าใช้จ่ายระหว่างถือครองทรัพย์สินรอการขาย การวิจัยครั้งนี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสองของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) รวมถึงศึกษาปัญหาและสาเหตุที่อาจก่อให้เกิดปัญหาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพสภาพทรัพย์มือสองของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ตลอดจนเสนอแนะแนวทางการลดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสองของบริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) โดยการประยุกต์ใช้วิธีการ DMAIC โดยใช้วิธีการวิจัยเชิงผสมผสาน ทำการเก็บรวบรวมข้อมูลจากผู้ให้ข้อมูลสำคัญด้วยการสัมภาษณ์เชิงลึกร่วมกับการวิจัยเชิงเอกสาร จากนั้นทำการวิเคราะห์ข้อมูลด้วยการวิเคราะห์เนื้อหา ผลการวิจัยพบว่า ในช่วงปี พ.ศ. 2562–2566 บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพ จำกัด (มหาชน) ถือครองทรัพย์รอการขายประเภทที่อยู่อาศัยเป็นระยะเวลาเฉลี่ยเท่ากับ 4.95 ปี และ มีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสองในช่วงระหว่างถือครองทรัพย์เฉลี่ยอยู่ที่ 442,086.16 บาท โดยค่าปรับปรุงสภาพทรัพย์เป็นหมวดค่าใช้จ่ายที่มีสัดส่วนสูงที่สุด คิดเป็น ร้อยละ 97.83 รองลงมาคือ ค่าส่วนกลาง ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลุกสร้าง ค่าทำความสะอาด และ ค่าประกัน ตามลำดับ โดยค่าปรับปรุงสภาพทรัพย์และค่าทำความสะอาดเป็นหมวดค่าใช้จ่าย ที่สามารถจัดการได้ ผู้วิจัยประยุกต์ใช้วิธีการ DMAIC เพื่อหาสาเหตุปัญหาและแนวทางการลดค่าใช้จ่ายในการรักษาสภาพทรัพย์ โดยใช้เครื่องมือแบบสัมภาษณ์แบบกึ่งมีโครงสร้าง สัมภาษณ์ผู้บริหารระดับสูงจำนวน 3 คน ผู้มีบทบาทเกี่ยวข้องกับการดูแล-จำหน่ายทรัพย์จำนวณ 5 คน ร่วมกับการคำนวณสถิติร้อยละและค่าเฉลี่ย เพื่อระบุปัญหา (D) กำหนดตัวชี้วัด (M) วิเคราะห์กระบวนการ (A) ทั้งนี้สามารถจำแนกค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสองได้เป็น 4 กลุ่ม 4 กลุ่ม คือ 1) กลุ่ม VH เป็นกลุ่มหมวดงานที่มีความสำคัญต่อต้นทุนสูงมาก ซึ่งเป็นงานที่จำเป็นต้องทำเกือบทุกครั้งในการปรับปรุงทรัพย์ จึงควรถูกจัดลำดับความสำคัญในการวางแผนลดค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสภาพทรัพย์มือสองเป็นลำดับแรก เนื่องจากเกิดขึ้นเกือบทุกครั้งและส่งผลต่อค่าใช้จ่ายรวมอย่างมีนัยสำคัญ 2) กลุ่ม H คือ กลุ่มหมวดงานที่มีความสำคัญต่อต้นทุนสูง 3) กลุ่ม M กลุ่มหมวดงานที่มีความสำคัญต่อต้นทุนปานกลาง 4) กลุ่ม L คือ หมวดงานที่มีความสำคัญต่อต้นทุนต่ำ ผู้วิจัยได้ใช้แนวทางการลดค่าใช้จ่ายฯ จากคำแนะนำของผู้ให้สัมภาษณ์มาวิเคราะห์สรุปเป็นแนวทางลดค่าใช้จ่ายฯโดยเน้นไปที่กลุ่มที่มีความสำคัญต่อค่าปรับปรุงทรัพย์สูงมาก (VH หมวดงาน พื้น ฝ้าเพดาน ประตูหน้าต่าง ไฟฟ้า) เช่น การลดขนาดกระเบื้องปูพื้น ผนัง ใช้กระเบื้องที่ราคาถูกลงแต่ได้มาตฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรม (มอก.) เปลี่ยนวัสดุจากปูกระเบื้องพื้นโรงจอดรถเป็นพื้นค.ส.ล. ลดหน่วยการติดตั้งไฟฟ้า ลดพื้นที่เทพื้นค.ส.ล.บริเวณรอบบ้านที่เกินความจำเป็น ใช้วัสดุประตู-หน้าต่างเดิมที่สภาพดี ใช้โครงคร่าวฝ้าเพดานเดิมแต่เปลี่ยนตัวฝ้าเพดานในจุดที่เสียหายใหม่ นำไปทดสอบในใบแสดงรายการวัสดุและค่าใช้จ่าย (BOQ) โดยเน้นไปที่กลุ่ม VH เพื่อเป็นการปรับปรุงกระบวนการ (I) และจากการทดสอบแนวทางการลดต้นทุนการปรับปรุงทรัพย์พบว่าสามารถลดต้นทุนได้ร้อยละ 4-22 แล้วแต่ปัจจัยสภาพทรัพย์ ผู้วิจัยยังมีแนวทางการดำเนินการซึ่งสามารถนำไปใช้ในการปฏิบัติได้โดยพิจารณาจากความเหมาะสม และได้เสนอแนวทางการควบคุม (C) สำหรับผู้บริหารพิจารณาหลายวิธีเช่น จัดทำคู่มือปฏิบัติงาน ทบทวนมาตรฐานรายการวัสดุประกอบ BOQ ติดตามและทบทวนค่าใช้จ่าย มีตัวชี้วัดการลดค่าใช้จ่ายที่ชัดเจน อบรมพนักงานเพื่อการปฏิบัติงานให้ได้อย่างมีประสิทธิภาพ