การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการประเภทอาคารชุดที่บริหารโดยเครือโรงแรมบนที่ดินเปล่าขนาด 3-2-35 ไร่ บริเวณรอบเขตเมืองเก่า จังหวัดเชียงใหม่

โครงการ Tornyorn Village by Tolani เป็นอาคารชุดพักอาศัยที่มีการบริการโดยเครือโรงแรม ระดับ Up-scale ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 3-2-35 ไร่ บนซอยมณีนพรัตน์ 2 และซอยมณีนพรัตน์ 3 ถนนมณีนพรัตน์ ตำบลศรีภูมิ อำเภอเมืองเชียงใหม่ จังหวัดเชียงใหม่ ซึ่งพื้นที่ตั้งนั้นเป็นพื้นที่อยู่ในโครงการที่กำลังพัฒนาเป็นโปรเจค Mixed-use ที่ใช้แนวความคิดเกี่ยวกับ Wellness มาใช้พัฒนาโครงการให้เป็นศูนย์รวมผลิตภัณฑ์ด้าน Wellness เนื่องด้วยข้อจำกัดทางข้อกฎหมายของโครงการที่ถูกกำหนดความสูงของสิ่งปลูกสร้างได้ไม่เกิน 15 เมตร โดยบางพื้นที่ที่อยู่ในรัศมี 100 เมตรจากวัดโลกโมฬี สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้สูงไม่เกิน 12 เมตร ทำให้พื้นที่ก่อสร้างสูงสุดของโครงการมีจำกัด จึงต้องเพิ่มมูลค่าในการขายของโครงการเพื่อให้เกิดกำไรสูงสุด โดยจากการทบทวนวรรณกรรมและศึกษากลุ่มลูกค้าเป้าหมาย รวมทั้งการคำนึงถึงทำเลที่ตั้งที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตเมืองเก่าของเชียงใหม่ ทำให้เกิดเป็นแนวทางแก้ปัญหาให้กับผลิตภัณฑ์ของตัวโครงการกล่าวคือ ปัญหาเรื่องการครอบครองที่ดินของชาวต่างชาติ ที่ทำให้เกิดข้อจำกัดของการเลือกซื้อที่พักศัยที่จำกัดเพียงอาคารชุดเท่านั้น ทำให้ไม่สามารถตอบสนองความต้องการในเรื่องบรรยากาศของการเป็นบ้าน จึงใช้พื้นที่บริเวณที่มีข้อจำกัดความสูง 12 เมตรตามกฎหมายทำเป็นอาคารชุดพักอาศัยแนบราบ (Horizontal Condominium) ที่มี 2 ยูนิตในอาคาร ซึ่งสามารถเป็น Private Villa ได้ หากลูกค้าซื้อห้องชุดทั้งหมดในอาคารเพื่อให้โครงการสามารถทำกำไรได้เพิ่มขึ้น จากการเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการโดยการนำเครือโรงแรมมาบริหารโครงการพร้อมกับการให้บริการแบบมาตรฐานโรงแรมให้กับลูกบ้าน ซึ่งเป็นการอำนวยความสะดวกให้กับการใช้ชิวิตของลูกบ้านและการปล่อยเช่ารวมทั้งขายต่อ ทึ่สามารถเพิ่มมูลค่าได้ 31 % จากผลสำรวจของ Savills บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ (Savills, 2022) มีการออกแบบรูปแบบของอาคารให้สอดคล้องประสานกลมกลืนกับสภาพแวดล้อมที่เป็นเขตเมืองเก่าของจังหวัดเชียงใหม่ และตกแต่งด้วยรูปแบบการใช้งานอันทันสมัยที่เปี่ยมประโยชน์ใช้สอยสูงสุด ตัวอาคารถูกสร้างขึ้นให้มีรายละเอียดน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ แต่ก็ยังคงมีรายละเอียดที่เคารพต่อสภาพแวดล้อมในพื้นที่ตั้ง รวมถึงการออกแบบสภาพแวดล้อมของโครงการแบบเปิดโล่งแต่ไม่ละทิ้งความเป็นส่วนตัวด้วยการแบ่งขอบเขตด้วยธรรมชาติผ่านการจัดผังโครงการและ Landscape ทำให้เกิดเป็นอาคารชุดพักอาศัยจำนวน 52 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 9.2 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 120,000 บาท/ตารางเมตร ที่จอดรถ 28 คันคิดเป็น 120% ทั้งนี้ โครงการจัดทำแผนการตลาดและการขาย โดยมีเป้าหมายในการขายหน่วยในโครงการจนสามารถปิดการขายได้ในระยะเวลา 12 เดือน ในขณะที่โครงการมีแผนการดำเนินงานรวมระยะเวลาทั้งสิ้น 36 เดือน ในด้านการเงินและการลงทุนนั้น โครงการมีแหล่งเงินทุนของโครงการ 2 ส่วนคือ แหล่งเงินทุนภายในหรือส่วนของเจ้าของ ในสัดส่วนร้อยละ 25 และแหล่งเงินทุนจากภายนอกจากการกู้ยืมสถาบันการเงินในสัดส่วนร้อยละ 75 ทั้งนี้จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการลงทุนผ่านเครื่องมือทางการเงิน พบว่า ในกรณีปกตินั้น โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 35,187,308 บาทและมีอัตราผลตอบแทนภายใน ร้อยละ 13.4 ต่อปี เมื่อทำการจำลองสถานการณ์ทางการเงินของโครงการทั้งในระดับที่ดีกว่าปกติและแย่กว่าปกติ พบว่ายังมีผลสรุปที่สามารถยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการ Tornyorn Village by Tolani มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการและมีความเหมาะสมในการลงทุนจากการวิเคราะห์ทางการเงิน