การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินท้องที่อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง

ในการศึกษาครั้งนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินท้องที่อำบ้านฉาง จังหวัดระยอง โดยที่ตั้งของโครงการอยู่ตั้งอยู่ที่เทศบาลตำบลสำนักท้อน อำเภอบ้านฉาง จังหวัดระยอง บนกรรมสิทธิ์ 3 โฉนด เนื้อที่โครงการรวมเท่ากับ 38-1-5 ไร่ หรือ 15,305 ตารางวา ที่ดินทิศเหนือติดที่ดินส่วนบุคคล กว้าง 341 เมตร ทิศตะวันออกติดถนนสำนักท้อน – สระแก้ว กว้าง 12 เมตร และติดที่ดินส่วนบุคคล 460 เมตร ทิศใต้ติดทางสาธารณะประโยชน์ กว้าง 422 เมตร และทิศตะวันตกติดทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 กว้าง 275 เมตร ซึ่งจากการพิจารณาถึงการใช้ประโยชน์ที่เหมาะสมของโครงการตามหลักการพัฒนาที่ให้เกิดประโยชน์ที่สุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) บนที่ดินแปลงดังกล่าว ตามรูปแบบกระบวนการ Site looking for use พบว่า ที่ตั้งของโครงการมีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบประเภทบ้านเดี่ยวผสมบ้านแฝดทั้งนี้ผลิตภัณฑ์มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 2 ชั้น ภายใต้แบรนด์ PHANA CHAROEN จำนวนยูนิตขายทั้งหมด 208 ยูนิต แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 80 ยูนิต บ้านแฝด 128 ยูนิต ขนาดเนื้อที่ดินบ้านเดี่ยว แบบบ้าน Standard ที่ดิน 50 ตารางวา บ้านแฝด แบบบ้าน Standard ที่ดิน 39 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยแบบบ้านเดี่ยว Standard พื้นที่ใช้สอย 165 ตารางเมตร บ้านแฝดแบบบ้าน Standard พื้นที่ใช้สอย 145 ตารางเมตร สิ่งอำนวยความสะดวก ที่จอดรถหน้าบ้าน 2 คัน, กล้อง CCTV, Access Keycard, ป้อมยาม, ยามรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ความกว้างของถนนหลัก กว้าง 12 เมตร ตอบสนองความต้องการกลุ่มลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยบ้านแนวราบโซนใกล้อำเภอเมืองบ้านฉาง รายได้ของกลุ่มลูกค้าหลักอยู่ที่ 50,000 บาท ถึง 100,000 บาท ต่อเดือนต่อครอบครัว ซึ่งช่วงราคาขายของผลิตภัณฑ์มีตั้งแต่ 2,600,000 ถึง 3,990,000 บาทในการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน พบว่ามูลค่าโครงการเท่ากับ 700,042,021 บาท มูลค่าลงทุนรวมเท่ากับ 538,493,862 บาท แบ่งเป็นต้นทุนที่ดิน 153,050,000 บาท ต้นทุนก่อสร้าง 308,120,000 บาท ต้นทุนพัฒนาสาธารณูปโภค 42,639,575 บาท ระยะเวลาจบโครงการประมาณ 36 เดือน โครงสร้างเงินลงทุนของโครงการ ได้มาจาก 2 ส่วน ได้แก่ เงินทุนจากส่วนของเจ้าของ สัดส่วน 40% และเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน สัดส่วน 60% จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ พบว่ามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิสำหรับโครงการ (NPV for Project) เท่ากับ 82,400,629 บาท ซึ่งมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการนั้นมีค่ามากกว่าศูนย์ ประกอบ กับอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสำหรับโครงการ (IRR for Project) เท่ากับ 27% ซึ่งมีมูลค่าสูงกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการ (WACC) ที่ 10.4% ดังนั้น หลังจากการพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการแล้ว พบว่า โครงการ PHANA CHAROEN จึงมีความเป็นไปได้ในแง่ของการลงทุน