การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน จังหวัดนครราชสีมา

จากแผนพัฒนาในโครงสร้างพื้นฐานด้านการคมนาคมจากทางภาครัฐนั้น ส่งผลให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดนครราชสีมามีการเติบโตมากขึ้น ซึ่งสะท้อนได้จากการขยายการลงทุนของภาคเอกชนในด้านการพัฒนาศูนย์การค้าและการพัฒนาที่อยู่อาศัย ทางผู้จัดทำจึงเลือกศึกษาเกี่ยวกับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินขนาด 13-3-9 ไร่หรือ 5,509 ตารางวา บริเวณตำบลสุรนารี อำเภอเมือง จังหวัดนครราชสีมา ซึ่งได้ทำการกลั่นกรองความคิดทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงินเบื้องต้น ตามหลักการในการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and best use) พบว่าที่ตั้งของโครงการมีศักยภาพ และมีความเหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบทั้งนี้ได้มีการเสนอแนวคิดโครงการที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว 1 - 2 ชั้นภายใต้ตราสินค้า GENITIVE SURANAREE จำนวน 71 ยูนิต โดยมีรูปแบบบ้านทั้งหมด 2 แบบ บนที่ดินที่มีขนาดเฉลี่ยตั้งแต่ 50 - 80 ตารางวา และมีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 130 - 200 ตารางเมตร เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ทำงานเป็นพนักงานบริษัทเอกชน พนักงานในหน่วยงานราชการ และเจ้าของธุรกิจส่วนตัว ที่มีความต้องการซื้อบ้านหลังแรกและหลังที่สอง มีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 31,000 บาทขึ้นไป โดยช่วงราคาขายของโครงการจะอยู่ที่ 2,890,000 - 3,980,000 บาท ซึ่งภายในบ้านจะมีการจัดพื้นที่ใช้สอยให้เหมาะสมกับพฤติกรรมของลูกค้า อีกทั้งมีการใช้แอปพลิเคชันที่สามารถรองรับบริการหลังการขายได้อย่างรวดเร็ว และมีสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านความปลอดภัยที่ประกอบไปด้วย กล้องวงจรปิดและพนักงานรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง รวมทั้งพื้นที่คลับเฮ้าส์ สวนสาธารณะและพื้นที่สีเขียวรอบๆภายในโครงการในส่วนของการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่าโครงการ GENITIVE SURANAREE มีมูลค่าโครงการเท่ากับ 258,600,000 บาท โดยต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมดเท่ากับ 222,487,586 บาท ประกอบด้วยต้นทุนที่ดินเท่ากับ 62,802,600 บาท ต้นทุนค่าก่อสร้างเท่ากับ 140,755,400 บาท ต้นทุนการพัฒนาสาธารณูปโภคและบริหารโครงการเท่ากับ 18,929,586 บาท โดยระยะเวลาการขายของโครงการอยู่ที่ประมาณ 30 เดือน ทั้งนี้มีการกู้ยืมร้อยละ 60 ของมูลค่าเงินลงทุน ต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ยร้อยละ 7.69 และผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวังเท่ากับร้อยละ 10.81 เมื่อทำการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการพบว่า มูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิสำหรับโครงการอยู่ที่ 14,278,044 บาทและมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิสำหรับส่วนของเจ้าของอยู่ที่ 11,486,584 บาท ซึ่งมูลค่าปัจจุบันของโครงการนั้นมีค่ามากกว่าศูนย์ ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสำหรับโครงการเท่ากับร้อยละ 15.23 ซึ่งมากกว่าต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย และอัตราผลตอบแทนภายในที่เจ้าของคาดหวังอยู่ที่ร้อยละ 34.12 ซึ่งมากกว่าอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวัง ดังนั้นเมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการแล้ว พบว่าโครงการ GENITIVE SURANAREE มีความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการ