การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการศูนย์พัฒนาเด็กปฐมวัยและเด็กที่มีความต้องการพิเศษ

โครงการ Kids square เป็นโครงการศูนย์การค้าเฉพาะอย่างที่มุ่งเน้นไปที่ผู้เช่าที่เป็นศูนย์พัฒนาเด็กปฐมวัยและเด็กที่มีความต้องการพิเศษแบบครบวงจร โดยมีแนวคิดในการพัฒนาเพื่อส่งเสริมการเรียนรู้สำหรับเด็กในแง่มุมต่างๆ และเป็นพื้นที่ที่เด็กที่มีความแตกต่างกัน สามารถอยู่ร่วมกันได้อย่างมีความสุขและเท่าเทียมกัน จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกฎหมายและกายภาพ โดยพิจารณาถึง ความอุดมสมบูรณ์ ความใกล้ของตำแหน่งที่ตั้ง (Agglomeration) และความสะดวกสบายในการเดินทาง (Accessibility) พบว่า แปลงที่ดินตัวเลือกที่ 1 ซึ่งมีขนาด 4 - 0 - 60 ไร่ บริเวณถนนอุดมสุข แขวงบางนาเหนือ เขตบางนา กรุงเทพมหานคร เป็นแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการ Kids square มากที่สุด เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวอยู่ติดกับถนนอุดมสุขและห่างจากสถานีรถไฟฟ้าสถานีอุดมสุขเพียง 650 เมตร ซึ่งมีความสะดวกในการเดินทางและล้อมรอบด้วยศูนย์การค้า โรงแรม โรงพยาบาล สถานศึกษาและแหล่งไลฟ์สไตล์ต่างๆ มากมายจากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาดร่วมกับการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางกฎหมายและกายภาพ พบว่า โครงการ Kids square ควรพัฒนาเป็นอาคาร 2 ชั้น และมีส่วนประสมพื้นที่เช่า คือ พื้นที่เพื่อการศึกษา ร้อยละ 70 โดยประมาณ และพื้นที่ค้าปลีก ร้อยละ 30 โดยประมาณ ซึ่งประกอบด้วย พื้นที่เพื่อการศึกษาจำนวน 18 ร้านค้า หรือ 3,560 ตารางเมตร และพื้นที่ค้าปลีก จำนวน 13 ร้านค้า หรือ 1,605 ตารางเมตร โดยคิดราคาค่าเช่าพื้นที่เพื่อการศึกษาเริ่มต้นที่ 815 บาทต่อตารางเมตร และราคาค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกที่ 985 บาทต่อตารางเมตร สำหรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายของโครงการ คือ ศูนย์พัฒนาเด็กปฐมวัยและเด็กที่มีความต้องการพิเศษ โดยมีผู้ใช้บริการเป็นเด็กนักเรียนจากโรงเรียนต่างๆในรัศมี 5 กิโลเมตร รอบพื้นที่โครงการ จากการวิเคราะห์แผนงานก่อสร้างโครงการ Kids square พบว่า โครงการจะใช้ระยะเวลาในการพัฒนาตั้งแต่เริ่มต้นจนการก่อสร้างแล้วเสร็จ รวมทั้งสิ้นประมาณ 18 เดือน ทั้งนี้ แผนงานพัฒนาโครงการจะถูกแบ่งออกเป็น 3 ช่วง ได้แก่ ช่วงก่อนการก่อสร้าง ระยะเวลาประมาณ 5 เดือน ช่วงระหว่างการก่อสร้าง ประกอบด้วยงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งานระบบ และงานตกแต่ง ระยะเวลาประมาณ 13 เดือน และช่วงหลังการก่อสร้าง ระยะเวลาประมาณ 10 เดือน จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงิน พบว่า โครงการมีสัดส่วนเงินทุนจากส่วนของเจ้าของ ร้อยละ 50 และจากส่วนของเงินกู้ ร้อยละ 50 มีอัตราผลตอบแทนส่วนของเจ้าของ (Ke) อยู่ที่ร้อยละ 11.24 อัตราเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของตันทุนทางการเงิน (WACC) อยู่ที่ร้อยละ 9.20 ทำให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิระดับโครงการ (Project NPV) เท่ากับ 296,753,674.63 บาท มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิระดับเจ้าของ (Equity NPV) เท่ากับ 195,386,062.59 บาท สำหรับอัตราผลตอบแทนภายในระดับโครงการ (Project IRR) เท่ากับร้อยละ 23.02 มีอัตราผลตอบแทนภายในระดับเจ้าของ (Equity IRR) สำหรับระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) อยู่ที่ 4.81 ปี เมื่อทำการวิเคราะห์สถานการณ์ทางการเงิน (Scenario Analysis) ในกรณีสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) ของโครงการพบว่า ยังออกมาในระดับที่ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่าโครงการนี้เป็นโครงการที่มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และเหมาะสมในการน่าลงทุน