ศึกษาความเสี่ยงที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเก่าสู่ความยั่งยืนตามแนวทางมาตรฐานอาคารเขียว

การพัฒนาอาคารสำนักงานมีการให้ความสำคัญกับกระแสอาคารเขียว อาคารสำนักงานเก่ามีความท้าทายที่จะต้องรักษาผู้เช่าเดิมและไม่ให้อาคารล้าสมัยในที่สุด เพื่อเพิ่มความสามารถในการแข่งขันเนื่องจากมีการแข่งขันที่สูง และผู้เช่ามีอำนาจต่อรองมากขึ้น ทำให้ต้องคำนึงถึงคุณสมบัติที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม โดยจะเป็นตัวช่วยสร้างความแตกต่าง และลดการใช้พลังงานเพื่อเป้าหมายลดการปล่อยก๊าซเรือนกระจกเป็นศูนย์ การวิจัยมีจุดมุ่งหมายเพื่อแสวงหาแนวทางการบริหารจัดการความเสี่ยงในการพัฒนาอาคารสำนักงานเก่าให้มีความยั่งยืนตามแนวทางมาตรฐานอาคารเขียวโดยวิธีศึกษาเชิงผสมผสาน และใช้กรณีศึกษาจากอาคารสำนักงานให้เช่า อายุ 25 ปีขึ้นไปที่ได้รับรองมาตรฐานอาคารเขียว ในเขตย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพมหานคร ซึ่งผู้สัมภาษณ์เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอาคารสำนักงานเก่า ได้แก่ กลุ่มผู้ประกอบการ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จำนวน 5 ท่าน และกลุ่มผู้เชี่ยวชาญด้านอาคารเขียวมาตรฐาน LEED (LEED Accredited Professional, AP) จำนวน 4 ท่าน การวิจัยนี้มุ่งประเมินโอกาสและผลกระทบของความเสี่ยงที่เกิดขึ้นในกระบวนการพัฒนาอาคารสำนักงานเก่า และได้กำหนดมิติความเสี่ยง ได้แก่ ด้านกลยุทธ์ ด้านปฏิบัติการ ด้านการบริหารจัดการทางการเงิน และด้านที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ผลวิจัยพบว่า ความเสี่ยงที่มีค่าความเสี่ยงมากที่สุด คือ ความเสี่ยงด้านกลยุทธ์ รองลงมาคือความเสี่ยงด้านปฏิบัติการ ความเสี่ยงการบริหารจัดการทางการเงิน และความเสี่ยงด้านที่เกี่ยวข้องกับการปฏิบัติตามกฎระเบียบ ตามลำดับ เมื่อพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงในด้านต่าง ๆ ที่มีค่าคะแนนความเสี่ยงที่รุนแรงสูงมาก (Extreme) ในการพัฒนาอาคารสำนักงานเก่ามี 5 ปัจจัย ดังนี้ (1) ไม่มีแผนการดำเนินการต่อหลังจากได้รับ Certified (2) คู่แข่งมีการปรับตัวหรือได้รับรองมาตรฐานอาคารเขียว (3) แนวโน้มการเปลี่ยนแปลงของตลาดสำนักงาน (4) ต้นทุนค่าก่อสร้างสูงกว่าอาคารทั่วไป และ (5) การจัดการน้ำใน Cooling Tower เมื่อทราบถึงปัจจัยความเสี่ยงสามารถระบุเป็นแนวทางการบริหารความเสี่ยงด้วยวิธีการลดหรือควบคุมความเสี่ยง โดยการวางแผนและแนวทางในการปรับปรุงอาคารให้พร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลง เพื่อให้เกิดความเข้าใจระหว่างผู้พัฒนาโครงการกับผู้ใช้อาคาร มีการวางแผนในด้านการเงินให้รอบคอบเพื่อไม่ให้เกิดเหตุการณ์งบประมาณที่เกินกำหนด หากต้นทุนไม่เพียงพออาจใช้ Green Loan มาช่วย และงบประมาณสำรองหากเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉิน การสร้างการตระหนักถึงการใช้น้ำใน Cooling Tower ให้เกิดการประหยัดหรือมีการหมุนเวียนน้ำกลับมาใช้ใหม่ รวมถึงการกำหนดแนวทางในการบริหารจัดการอาคารเขียวอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนได้รับและหลังจากได้รับรองมาตรฐานอาคารเขียว และสิ่งที่สำคัญคือการมีวิสัยทัศน์ของเจ้าของอาคารเพื่อหวังผลให้เป็นอาคารเขียวในระยะยาว เพื่อจูงใจรักษาผู้เช่าและมีความยั่งยืนพร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดสำนักงานในอนาคต