ทรัพย์อิงสิทธิ

ทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิที่ถูกคิดค้นขึ้นมาใหม่ เพื่อมีวัตถุประสงค์ในการส่งเสริมการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ อันเป็นการผลักดันและแก้ไขปัญหาด้านเศรษฐกิจในปัจจุบัน โดยมีที่มาจากความบกพร่องของความเฉพาะตัวแห่งสิทธิการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และการจำกัดวัตถุประสงค์ในการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ทรัพย์อิงสิทธิถือเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่สำคัญยิ่ง โดยให้สิทธิแก่ผู้ทรงสิทธิหลายประการ อันมีลักษณะเป็นการให้อำนาจในการจัดการทรัพย์สินมากเสียยิ่งกว่าสิทธิการเช่าตามปกติธรรมดา อย่างไรก็ดี กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธินี้ยังมีปัญหาอยู่หลายประการทั้งในแง่ของการนำมาใช้ในทางปฏิบัติ หรือในแง่ของการตีความในทางวิชาการ ทรัพย์อิงสิทธินั้นยังเป็นที่ถกเถียงกันทั้งในทางสถานะทางกฎหมายของสิทธิว่ามีลักษณะเป็นสิทธิประเภทบุคคลสิทธิหรือทรัพยสิทธิ อันส่งผลที่แตกต่างกันในการบังคับใช้ทางกฎหมาย กล่าวคือ ในระบบกฎหมายไทยนั้นสิทธิประเภทใดจะเป็นทรัพยสิทธิหรือไม่ มิได้มีกฎหมายลายลักษณ์อักษรกำหนดไว้อย่างแน่แท้ แต่ต้องอาศัยการพิจาณาจากลักษณะแห่งสิทธิในทุกแง่มุมซึ่งตามเจตนารมณ์ของผู้ร่างกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิแล้ว มีเจตนารมณ์เพื่อที่จะให้ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะเป็นเพียงบุคคลสิทธิแบบพิเศษที่มีลักษณะไม่เฉพาะตัวเพียงเท่านั้น มิได้มีเจตนาในการก่อตั้งทรัพยสิทธิชนิดใหม่ขึ้นมาแต่อย่างใด จึงเป็นที่น่าสนใจว่า เมื่อพิจารณาจากลักษณะของทรัพย์อิงสิทธิตามถ้อยบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิแล้ว ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะที่คล้ายคลึงกับทรัพยสิทธิประเภทอื่นเป็นอย่างมาก ประกอบกับทรัพย์อิงสิทธินั้นถือเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดแจ้ง อันเป็นลักษณะสำคัญลักษณะหนึ่งของทรัพยสิทธิ อีกประการหนึ่ง ในแง่ของความสำคัญและความจำเป็นในการตราพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 นั้นมีความจำเป็นที่จะต้องสร้างสิทธิชนิดใหม่นี้ขึ้นมาเพื่อตอบสนองต่อวัตถุประสงค์ดังกล่าวหรือไม่ ซึ่งหากไม่มีการตรากฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิขึ้นมา ก็สามารถที่จะนำเอาสิทธิที่มีอยู่ในกฎหมายปัจจุบันมาปรับใช้เพื่อตอบสนองต่อวัตถุประสงค์ในการผลักดันทางด้านการลงทุนได้หรือไม่ ประกอบกับเมื่อทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิชนิดใหม่ที่ล้วนมีที่มาจากความบกพร่องของสิทธิการเช่าทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์และกฎหมายพิเศษ จึงมีความเป็นไปได้มากน้อยเพียงใดที่จะดำเนินการแก้ไขเพิ่มเติมสิทธิการเช่าทรัพย์ให้ครอบคลุมถึงเจตนารมณ์แห่งกฎหมายของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิโดยที่ไม่จำเป็นจะต้องตราขึ้นมา ซึ่งพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 หรือแท้จริงแล้วการตรากฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิฉบับนี้เป็นเครื่องมือหนึ่งที่สำคัญในการส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ตามที่กล่าวอ้าง รวมทั้งในแง่ของการบังคับใช้บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิดังกล่าว เนื่องจากในปัจจุบันแม้กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิจะมีผลบังคับใช้เป็นระยะเวลา 2 ปีเศษ (นับตั้งแต่วันที่ 27 ตุลาคม พ.ศ. 2562 เป็นต้นมา) แต่ก็ยังไม่ปรากฏการนำมาใช้ในทางปฏิบัติ ประกอบกับยังไม่ปรากฏข้อพิพาทในเรื่องดังกล่าวขึ้นสู่การพิจารณาในชั้นศาล ดังนั้น การพิเคราะห์ปัญหาของบทบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิจึงต้องพิจารณาจากถ้อยบัญญัติเป็นหลัก โดยอาศัยการเทียบเคียงกับกฎหมายอื่นที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ซึ่งกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธินี้ยังปรากฏความเคลือบคลุมในถ้อยคำแห่งบทบัญญัติอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นการห้ามแบ่งแยกอสังหาริมทรัพย์ในการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ ตามมาตรา 4 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 ที่กำหนดห้ามเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิขึ้นเพียงบางส่วนในอสังหาริมทรัพย์ตามโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้นๆ อันถือเป็นข้อจำกัดที่ค่อนข้างขัดแย้งกับเจตนารมณ์ในการเชิญชวนหรือการสร้างความน่าสนใจให้กับสิทธิทางเลือกอย่างทรัพย์อิงสิทธิที่มีสถานะเป็นอีกหนึ่งทางเลือกในการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง นอกจากการทำสัญญาเช่าตามปกติธรรมดา หรือการจำกัดอำนาจของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่ไม่สอดคล้องต้องกันกับลักษณะของข้อเท็จจริงแห่งสิทธิ โดยมาตรา 11 แห่งพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 กำหนดให้สิทธิในการติดตามและเอาคืนซึ่งอสังหาริมทรัพย์จากบุคคลที่ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และสิทธิในการเข้าขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าข้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยมิชอบนั้น ยังคงเป็นสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันมีสถานะเป็นส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์ ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิสามารถใช้สิทธิดังกล่าวโดยการแจ้งให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทราบเพียงเท่านั้น ซึ่งเมื่อพิจารณาจากสิทธิในการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ของผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิ ประกอบกับระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิที่เป็นไปได้ในทางปฏิบัติแล้ว จะเห็นได้ว่าผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิย่อมต้องเป็นบุคคลหนึ่งที่อยู่ใกล้ชิดกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเสียยิ่งกว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เอง ประกอบกับผลกระทบที่เกิดกับอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ย่อมเป็นผลกระทบที่เกิดกับผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิเองโดยตรง เมื่อกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิได้กำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิมีสิทธิเสมือนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เสียเอง จึงเป็นที่น่าสงสัยว่าเหตุใดจึงจำกัดสิทธิทั้งสองอย่างข้างต้น โดยสงวนไว้ให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพียงเท่านั้น หรือแม้แต่ปัญหาในส่วนของการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิที่ยังมีความกำกวมและไม่ชัดเจน โดยกฎหมายกำหนดให้ผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิที่อยู่ในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เพียงเท่านั้นที่จะสามารถแสดงเจตนาในการยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิได้ แต่ทั้งนี้การยกเลิกทรัพย์อิงสิทธิดังกล่าวต้องไม่กระทบต่อสิทธิของบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว ซึ่งเป็นการนำถ้อยบัญญัติในมาตรา 1299 วรรคสามของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาปรับใช้ แต่ข้อเท็จจริงยังไม่เป็นที่แน่ชัดว่ามีกรณีใดบ้างที่จะต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติดังกล่าวอนึ่ง จากที่ผู้วิจัยได้กล่าวมาแล้วว่าผู้ร่างกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิมีจุดมุ่งหมายเพียงต้องการให้ทรัพย์อิงสิทธิมีสถานะเป็นบุคคลสิทธิแบบพิเศษอันมีลักษณะไม่เฉพาะตัวเพียงเท่านั้น ซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาของการตกทอดแห่งทรัพย์อิงสิทธิในกรณีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากบุคคลสิทธิตามปกตินั้นย่อมที่จะไม่ตกตามไปกับอสังหาริมทรัพย์นั้นเพราะเหตุแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ ยกเว้นสิทธิการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่มีบทบัญญัติรองรับให้ผู้รับโอนต้องรับไปซึ่งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าโดยเฉพาะเจาะจง แต่ทรัพย์อิงสิทธิซึ่งไม่ใช่สิทธิประเภทเดียวกับสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ย่อมไม่สามารถที่จะนำมาตราดังกล่าวมาปรับใช้ได้ และปัญหาในกรณีนี้จะมีแนวทางแก้ไขอย่างไร เนื่องจากค่อนข้างที่จะเป็นข้อบกพร่องประการสำคัญที่อาจทำลายความน่าเชื่อถือและความน่าสนใจของกฎหมายดังกล่าว สุดท้ายนี้ ในแง่ของการพิเคราะห์เจตนารมณ์ของกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิในการชักชวนหรือเชิญชวนให้นักลงทุนเข้ามาใช้กฎหมายฉบับดังกล่าวนั้น อาจอนุมานได้อย่างไม่ยากเย็นนักว่ากลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ของผู้ร่างกฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธินั้นไม่ใช่บุคคลผู้มีสัญชาติไทยแต่เป็นคนต่างด้าวที่ค่อนข้างมีกำลังทรัพย์ในการลงทุน ประกอบกับการกำหนดให้คนต่างด้าวสามารถเข้ามาเป็นผู้ทรงทรัพย์อิงสิทธิอันเป็นสิทธิที่เปรียบเสมือนการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นเป็นการชั่วคราวภายใต้ระยะเวลาที่นานพอสมควรในประเทศไทยนั้น เปรียบเสมือนการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการถือครองสิทธิในที่ดินของคนต่างด้าวที่แต่เดิมมีอยู่อย่างจำกัดและต้องผ่านเงื่อนไขหรือหลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้หรือไม่ อย่างไร ทั้งนี้ ผู้วิจัยมีความสนใจในเรื่องของทรัพย์อิงสิทธิเป็นอย่างมาก และมีความเห็นว่าทรัพย์อิงสิทธิสามารถที่จะเป็นสิทธิในทรัพย์สินที่มีความสำคัญไม่น้อยไปกว่าสิทธิประเภทอื่น หากแต่ทรัพย์อิงสิทธิยังเป็นสิทธิที่ยังไม่เป็นที่รู้จักมากนัก แม้แต่ในมุมของนักกฎหมายเองก็ตาม ดังนั้น จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องศึกษาเรื่องดังกล่าวให้มีความชัดเจนและสอดคล้องกับระบบกฎหมายที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน การศึกษาเรื่องทรัพย์อิงสิทธินั้นยังปรากฏข้อจำกัดอยู่หลายประการ ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของการศึกษาเชิงเปรียบเทียบกับกฎหมายต่างประเทศ เนื่องจากทรัพย์อิงสิทธิเป็นสิทธิที่กำเนิดขึ้นมาจากนโยบายของรัฐหรือฝ่ายบริหารซึ่งมิใช่การนำสิทธิที่มีอยู่แล้วในต่างประเทศมาปรับใช้กับข้อเท็จจริงในประเทศไทย การศึกษาวิเคราะห์จึงจำเป็นต้องดำเนินการให้ไปในทิศทางของการศึกษาถ้อยบัญญัติเป็นหลัก โดยนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกับสิทธิที่มีอยู่ในประเทศไทย เพื่อที่จะให้การบังคับใช้กฎหมายว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธินี้เป็นไปอย่างมีเอกภาพและสอดคล้องกันกับกฎหมายอื่น อันจะนำไปสู่การตอบสนองต่อเจตนารมณ์แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวอย่างมีประสิทธิภาพนั่นเอง