การเปรียบเทียบมูลค่าสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์: กรณีศึกษา: ที่ดินเปล่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม

งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษา Pain Point หรือจุดอ่อนหรือปัญหาของธุรกิจของเจ้าของที่ดิน และผู้เช่า และศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินในพัฒนาโครงการเป็นสำนักงานบนที่ดินเช่าระยะเวลา 30 ปี ผ่านตัวชี้วัดทางการเงิน และขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินโดยจะทำการวิเคราะห์ ด้านกายภาพ ด้านตลาด และด้านการเงิน โดยผู้วิจัยเก็บข้อมูลจากการสัมภาษณ์เจ้าของที่ดิน ผู้เช่าที่ดิน และผู้ทรงคุณวุฒิ มีความเห็นว่า ในปัจจุบันที่ดินย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีราคาแพงและใช้จำนวนเงินมากในการซื้อขาย อย่างไรก็ตาม จากการสัมภาษณ์ พบว่า เจ้าของที่ดินส่วนมากมีความต้องการขายมากกว่าการให้เช่า แต่ปัจจุบันมีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น้อยรายที่จะซื้อที่ดิน อย่างไรก็ตาม นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีความสนใจในการเช่ามากกว่าการซื้อขายขาด โดยทั่วไปจะเช่าที่ดินเพื่อประกอบกิจการ ได้แก่ โรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้า เป็นต้น โดยระยะเวลาที่ผู้เช่า และผู้ให้เช่าต้องการพบว่า หากเป็นการเช่าที่ดิน ผู้เช่าต้องการเช่าที่ดินระยะยาว ประมาณ 20 - 30 ปี เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดและคุ้มค่ากับเงินลงทุนที่ลงในโครงการ อย่างไรก็ตาม จากการสัมภาษณ์ผู้เช่าและผู้ให้เช่า ต้องการอัตราผลตอบแทนที่ผู้ให้เช่า และผู้เช่าในปัจจุบันที่ดินเปล่าคาดหวังอยู่ที่ประมาณร้อยละ 2 - 5 ของมูลค่ากรรมสิทธิ์สมบูรณ์ สำหรับการเช่าที่ดิน และหากพิจารณาถึงการจ่ายเงินค่าเช่าในปัจจุบันพบว่า มีอยู่ 3 ลักษณะ ได้แก่ 1) จ่ายค่าเช่าครั้งเดียว (Single Payment) 2) จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า (Upfront Premium) และ 3) ค่าเช่ารายปี (Annual Rent) อย่างไรก็ตาม จากการสัมภาษณ์พบว่า ปัจจุบันมีเพียง 2 ลักษณะ ได้แก่ 1) จ่ายค่าเช่าล่วงหน้า (Upfront Premium) และ2) จ่ายค่าเช่ารายปี (Annual Rent) ผู้ศึกษามุ่งเน้นผลไปที่การเพื่อศึกษา Pain Point หรือจุดอ่อนหรือปัญหาของธุรกิจ โดยพิจารณาได้ว่า อัตราผลตอบแทนของการให้เช่าที่ดินในย่านศูนย์กลางธุรกิจ พิจารณาผลตอบแทนของที่ดินประมาณร้อยละ 2 - 5 ของมูลค่ากรรมสิทธิ์สมบูรณ์ และมีการจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า (Upfront Premium) คิดเป็นประมาณร้อยละ 30 - 50 ของมูลค่าค่าเช่าตลาด ณ ปัจจุบัน ผู้ศึกษาได้กำหนดกรณีศึกษา: ที่ดินเปล่าบริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีศูนย์วัฒนธรรม บนที่ดินที่ศึกษาขนาด 1-1-70 ไร่ โดยพิจารณาตั้งสมมติฐานเป็นที่ดินเช่าระยะเวลา 30 ปี เพื่อพัฒนาโครงการอาคารสำงาน โดยพิจารณาราคาตลาดของที่ดินบริเวณดังกล่าวประมาณ 1,250,000 บาทต่อตารางวา หรือคิดเป็นเงินประมาณ 712,500,000 บาท หากพิจารณาผลตอบแทนของที่ดินร้อยละ 2.2 พบว่า ค่าเช่าตลาดของที่ดินดังกล่าวในปีแรกประมาณ 15,675,000 บาท และพิจารณาระยะเวลา 30 ปี และช่วงระยะเวลาก่อสร้างประมาณ 3 ปี รวมระยะเวลา 33 ปี หากพิจารณาอัตราคิดลดค่าเช่าระยะเวลา 33 ปี คิดลดเป็นปัจจุบัน โดยพิจารณาอัตราคิดลดที่ร้อยละ 7 ของค่าเช่ารายปีตลอด 33 ปี ซึ่งสามารถวิเคราะห์มูลค่า ค่าเช่า ณ ปัจจุบันกรณีจ่ายครั้งเดียว คิดเป็นค่าเช่าปัจจุบันประมาณ 280,000,000 บาท (กรณีจ่ายครั้งเดียว) เพื่อประกอบการวิเคราะห์กรณีศึกษาดังกล่าว ผู้ศึกษาได้กำหนดสมมติฐานโดยจะพัฒนาเป็นสำนักงานให้เช่าบนพื้นที่ที่ดินเช่าระยะเวลา 33 ปี โดยสมมติฐานรายได้ ค่าใช้จ่าย และอัตราคิดลดของโครงการ พิจารณาจากตลาดอุตสาหกรรมเดียวกัน สามารถวิเคราะห์ผลการคำนวณทางการเงินพบว่า มูลค่าปัจจุบันของโครงการ (Net Present Value; NPV) มีผลเป็นบวก โดยมีมูลค่าทรัพย์สินก่อนหักภาษีประมาณ 155,100,000 บาท และมีอัตราผลตอบแทนการลงทุน (Internal rate of Return; IRR) ร้อยละ 15.13 และระยะเวลาการคืนทุนประมาณ 5.25 ปี