การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนถนนแพรกษา จังหวัดสมุทรปราการ

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าถนนแพรกษา จังหวัดสมุทรปราการ ที่ดินมีขนาด 56 ไร่ 3 งาน 15.1 ตารางวา จากการศึกษาเบื้องต้นด้วยการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางด้านกฎหมาย ด้านลักษณะทางกายภาพ ด้านตลาด และด้านการเงิน พบว่าการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮม เหมาะสมที่สุดตามแนวคิด Highest and Best Use ซึ่งกลุ่มเป้าหมายได้แบ่งออกเป็น 2 กลุ่ม คือ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด จะเป็นผู้ที่กำลังขยายครอบครัว หรือหาที่อยู่อาศัยใหม่ทดแทนที่อยู่อาศัยเดิมที่มีขนาดเล็ก โดยมีรายได้ครัวเรือนตั้งแต่ 70,000-100,000 บาท/เดือน อีกกลุ่มคือ ทาวน์โฮม จะเป็นผู้ที่เริ่มมองหาที่อยู่อาศัยหลังแรกเป็นของตนเอง เริ่มสร้างครอบครัว หรือแยกออกจากครอบครัวเดิม โดยมีรายได้ครัวเรือนตั้งแต่ 35,000-60,000 บาท/เดือน จากกลุ่มเป้าหมายที่ต่างกันทำให้แบ่งที่ดินออกเป็น 2 โครงการ คือ โครงการ “The Paradise แพรกษา” เป็นโครงการบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด 2 ชั้น ภายใต้แนวคิด “A Peaceful Living” มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 148 ยูนิต แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว ที่ดิน 50 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร จำนวน 68 ยูนิต และบ้านแฝด ที่ดิน 35 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 140 ตารางเมตร จำนวน 80 ยูนิต ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งคลับเฮาส์ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ Co-Working Space สวนหย่อม สนามเด็กเล่น และ Jogging Track โดยบ้านเดี่ยวมีราคาเริ่มต้นที่ 6.59 ล้านบาท และบ้านแฝดเริ่มต้นที่ 5.19 ล้านบาท และอีกโครงการ คือ โครงการ “Harmony แพรกษา” เป็นโครงการทาวน์โฮม 2 ชั้น ภายใต้แนวคิด “Fulfill Your Life” มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 352 ยูนิต แบ่งเป็น Type A ที่ดิน 16 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 90 ตารางเมตร จำนวน 148 ยูนิต และ Type B ที่ดิน 18 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 110 ตารางเมตร จำนวน 204 ยูนิต ภายในโครงการมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเหมือนโครงการ The Paradise ทั้งคลับเฮาส์ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ Co-Working Space สวนหย่อม สนามเด็กเล่น และ Jogging Track โดยทาวน์โฮม Type A มีราคาเริ่มต้นที่ 2.79 ล้านบาท และ Type B เริ่มต้นที่ 3.29 ล้านบาท ในส่วนของการเงิน โครงการทั้ง 2 โครงการมีแหล่งเงินทุนมาจาก 2 แหล่ง คือ ส่วนกู้ยืมจากธนาคาร สัดส่วน 44.60% และส่วนของเจ้าของ 55.40% จากการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินและการลงทุนพบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 279,335,325.35 บาท และอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการ (IRR) เท่ากับ 24.04% และเมื่อทำการจำลองสถานการณ์ทั้งดีที่สุด และแย่ที่สุด รวมถึงตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการทั้งในด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง ราคาขาย และระยะเวลาการขาย ให้เป็นผลเป็นที่ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการ The Paradise แพรกษา และโครงการ Harmony แพรกษา มีความเป็นไปได้ในการลงทุน