การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ถนนชยางกรู อำเภอเมือง จังหวัดอุบลราชธานี

การศึกษาความเป็นไปได้ ในการพัฒนาที่ดินเปล่า ถนนชยางกรู อำเภอเมือง จังหวัดอุบลราชธานี โดยที่ดินที่นำมาศึกษาอยู่ในซอยชยางกรู 42 ติดกับถนนชยางกรูที่เชื่อมต่อไปยังจังหวัดอำนาจเจริญ จังหวัดมุกดาหาร และยังเชื่อมต่อกับถนนเลี่ยงเมือง ขนาดของที่ดิน 6 ไร่ 1 งาน 85.1 ตารางวา (2,585 ตารางเมตร) โฉนดที่ดินเลขที่ 7860 หน้าสำรวจ 143 เลขที่ 92 ซึ่งได้ผ่านการกลั่นกรองความคิดทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงินเบื้องต้น ตามหลักการใช้ประโยชน์สูงที่สุด และดีที่สุด (Highest and Best Use) พบว่าที่ตั้งของโครงการมีศักยภาพและเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรแนบราบ และเมื่อพิจารณาในด้านความเป็นไปได้ทางการตลาด พบว่า รูปแบบโครงการที่จะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด โดยเน้นกลุ่มลูกค้าอายุตั้งแต่ 30 – 45 ปี รายได้ต่อครัวเรือน 50,000 – 100,000 บาท สมาชิกในบ้านไม่เกิน 4 คน เป็นกลุ่มคนโสด แต่งงานใหม่ ต้องการที่จะแยกครอบครัวออกจากครอบครัวเดิม โดยกลุ่มเป้าหมายหลัก คือ กลุ่มคนที่อยู่ในพื้นที่จังหวัดอุบลราชธานีอยู่แล้ว และอีกกลุ่มคือกลุ่มคนอุบลอุบลราชธานีที่ทำงานต่างจังหวัดและต้องการกลับมาทำงานที่บ้าน โดยโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝดที่พัฒนาเป็นบ้านแฝด 2 ชั้น ภายใต้แบรนด์ เดอะ บิกิน เพลส ชยางกรู 42 (THE BEGIN PLACE Chayangkul 42) จำนวน 48 ยูนิต ขนาด 35 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 133 ตารางเมตร ประกอบด้วย 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ 1 ห้องครัว 1 ห้องนั่งเล่น โดยกำหนดราคาขาย 2.65 ล้านบาท โดยพื้นที่ใช้สอยในบ้านออกแบบเพื่อรองรับและเหมาะสมกับพฤติกรรมของลูกค้า สภาพแวดล้อมโดยรอบโครงการเหมาะแก่การพักอาศัย ด้วยเป็นพื้นที่ชุมชนและสงบ แต่อยู่ใกล้กับสถานที่สำคัญ ๆ ที่เอื้อต่อการใช้ชีวิตประจำวัน เช่น สถานที่ราชการ โรงพยาบาล ศูนย์การค้า โรงเรียน เป็นต้นการดำเนินงานของโครงการ จะใช้เวลาทั้งสิ้น 24 เดือน จากการคาดการณ์อัตราการดูดซับเฉลี่ยของตลาดบ้านแฝดในจังหวัดอุบลราชธานี ซึ่งเมื่อนำมาพิจารณาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน มูลค่าเงินลงทุนของโครงการทั้งหมด 110,103,620 โดยแหล่งที่มาของเงินทุนจากส่วนของเจ้าของ 42,263,620 บาท คิดเป็นร้อยละ 42.02 และส่วนของเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงิน 63,840,000 คิดเป็นร้อยละ 57.98 และเมื่อคำนวณกระแสเงินสดอิสระของโครงการ และใช้อัตราคิดลด โดยมีต้นทุนทางการเงิน WACC ร้อยละ 7.4 อัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวังร้อยละ (Ke) 8.76% ทำให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (NPV Project) เท่ากับ 7,656,086 บาท มูลค่าสุทธิของส่วนของเจ้าของ (NPV Equity) เท่ากับ 3,053,236 บาท อัตราผลตอบแทนภายในระดับโครงการ (IRR Project) เท่ากับร้อยละ 16.35 และอัตราผลตอบแทนภายในระดับส่วนของเจ้าของ (IRR Equity) เท่ากับร้อยละ 26.21 พร้อมทั้งวิเคราะห์ความอ่อนไหวตลอดจนจำลองสถานการณ์ (Scenario Analysis) พบว่า แม้สถานการณ์ที่แย่ที่สุด โครงการก็ยังสามารถทำกำไรและให้ผลตอบแทนจากการลงทุนยอมรับได้ แสดงให้เห็นว่าโครงการเดอะ บิกิน เพลส ชยางกรู 42 (THE BEGIN PLACE Chayangkul 42) มีความเป็นไปได้ที่จะลงทุนพัฒนาโครงการดังกล่าว