การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในยุค new normal บนที่ดินในซอยพัฒนาการ 20

การระบาดของโรคโควิด 19 ส่งผลกระทบต่อวิถีการดำเนินชีวิตของผู้คน ก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในปัจจัยในการเลือกประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัย โครงการระยะ 20 ตั้งอยู่ในซอยพัฒนาการ 20 ถนนพัฒนาการฝั่งขาเข้าเมือง สามารถเดินทางเข้าสู่ใจกลางเมืองและเดินทางไปทางภาคตะวันออกได้โดยสะดวก โดยแนวทางการศึกษาการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เป็นแบบ Site looking for a use โดยการวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ที่ดีที่สุดและสูงที่สุดทางด้านกฎหมายและกายภาพของที่ดินพบว่าที่ดินตั้งอยู่ในผังเมืองพื้นที่สีเหลือง ย.4 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย และถนนหน้าที่ดินกว้าง 16 เมตร ที่ดินแปลงนี้จึงสามารถพัฒนาโครงการที่พักอาศัยแนวราบและโครงการอยู่อาศัยรวมพื้นที่ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร โดยที่ดินห่างจากถนนพัฒนาการ 700 เมตร มีรูปทรงหลายเหลี่ยมคล้ายสี่เหลี่ยมผืนผ้า ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์รอบพ.ศ. 2559 - พ.ศ. 2562 ตารางวาละ 40,000 บาท จากการวิเคราะห์ทางการตลาดพบว่าโครงการอยู่อาศัยรวม ได้รับความนิยมลดลงเนื่องจากผู้คนไม่ต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกับผู้อื่นจากความกังวลเรื่องโรคระบาด รวมถึงมีความต้องการใช้พื้นที่ในบ้านที่เพิ่มมากขึ้นจากการทำงานจากบ้านและเรียนออนไลน์ ตั้งแต่เริ่มมีการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ใน พ.ศ. 2563 ผู้คนมีการชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยเนื่องจากรู้สึกไม่มั่นคงในสภาวะโรคระบาดและเศรษฐกิจชะลอตัว แต่อัตราการโอนกรรมสิทธิ์ของโครงการแนวราบยังคงทรงตัว รวมถึงโครงการที่พักอาศัยแนวราบในรัศมี 5 กิโลเมตร ส่วนมากเป็นบ้านเดี่ยวและคอมโดมิเนียม โดยมีอุปทานเหลือไม่มากเนื่องจากผู้พัฒนาโครงการส่วนมากมีการชะลอการพัฒนาโครงการจากสถานการณ์ของโรคระบาด จากการวิเคราะห์ทางการเงินเบื้องต้นพบว่าสามารถพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวด้วยราคาขายต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าและมีพื้นที่ใช้สอยมากกว่าคอนโดมิเนียมโครงการระยะ 20 ตั้งอยู่บนพื้นที่ 4 ไร่ 63 ตารางวา ขนาดแปลงมาตรฐาน 52 ตารางวา จำนวนทั้งสิ้น 16 ยูนิต ราคาขายเริ่มต้น 52,274,000 บาท แนวคิดของโครงการการเว้นระยะ มีจุดเด่นคือการจัดสิ่งอำนวยความสะดวกในบ้านให้ครบครัน มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่มักอยู่ในพื้นที่ส่วนกลางไปไว้ในบ้านแต่ละหลัง การออกแบบภายในบ้านเน้นการใช้วัสดุที่ทำความสะอาดง่ายและคำนึงถึงประโยชน์ใช้สอย แต่ยังคงมีพื้นที่ส่วนกลางไว้เพื่อต้อนรับแขกหรือทำกิจกรรมร่วมกัน รวมถึงการมีพื้นที่สวนเปิดโล่งเพื่อการพักผ่อน โครงการระยะ 20 มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 856 ล้านบาท โดยมีเงินลงทุนทั้งสิ้น 632.8 ล้านบาท โดยมีอัตราส่วนเงินลงทุนของผู้ถือหุ้นต่อเงินกู้ที่ 51 ต่อ 49 โดยมีอัตราผลตอบแทนของเจ้าของ (Ke) ที่ร้อยละ 12.23 และดอกเบี้ยในการกู้ยืมที่ร้อยละ 6.25 หากโครงการสามารถดำเนินการตามที่ได้วางแผนไว้ จะมีกำไรขั้นต้นร้อยละ 20.12 และมี Payback Period ที่ 14 เดือน มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ 119 ล้านบาทและมีอัตราผลตอบแทนภายในของโครงการร้อยละ 39.32 จึงสามารถสรุปได้ว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้ในการลงทุน