ข้อจำกัดเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562

ทรัพย์อิงสิทธิ หมายความว่า ทรัพย์สินที่อิงจากสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยทรัพย์อิงสิทธิมีขึ้นเพื่อแก้ไขข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น ปัจจุบันการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีลักษณะเป็นบุคคลสิทธิที่สัญญาเช่าจะใช้บังคับกับคู่สัญญาโดยเฉพาะ ไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าให้แก่บุคคลภายนอก และไม่สามารถนำสิทธิการเช่าประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ ทำให้เกิดเป็นข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ ส่วนการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ยังมีข้อจำกัดหลายประการ ทำให้ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากกฎหมายดังกล่าว เพื่อประโยชน์ทางเศรษฐกิจได้ อาทิพระราชบัญญัติดังกล่าวมีขึ้นเพื่ออุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรมเท่านั้น ไม่รวมถึงการใช้ประโยชน์อื่น หน่วยงานภาครัฐจึงได้กำหนดให้มีทรัพย์อิงสิทธิขึ้นให้เป็นสิทธิการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถโอนและตราเป็นประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ อันเป็นการส่งเสริมและสนับสนุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวม จากการศึกษาพบว่า สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง มีวัตถุประสงค์ให้ทรัพย์อิงสิทธิเป็นบุคคลสิทธิเช่นเดียวกับสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แต่ได้แก้ไขข้อจำกัดบางประการโดยให้ทรัพย์อิงสิทธิไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว ซึ่งมีลักษณะคล้ายการเช่าตามพระราชบัญญัติการเช่าเพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 ทำให้มีเงื่อนไขหลายประการที่ปรากฏในสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ปรากฏในพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิพ.ศ. 2562 แต่อย่างไรก็ดี เมื่อศึกษาลักษณะทั่วไปของทรัพย์อิงสิทธิ ที่กำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะเป็นทรัพย์สิน สามารถโอนทรัพย์อิงสิทธิให้แก่กัน ใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนอง ตลอดจนทรัพย์อิงสิทธิสามารถตกทอดทางมรดกได้ ทำให้ทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะใกล้เคียงสิทธิประเภททรัพยสิทธิมากกว่าบุคคลสิทธิ เมื่อทรัพย์อิงสิทธิมีลักษณะแห่งสิทธิใกล้เคียงประเภททรัพยสิทธิแต่มีเงื่อนไขข้อจำกัดการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์หลายประการเช่นเดียวกับสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งเป็นสิทธิประเภทบุคคลสิทธิ ทำให้เกิดความไม่สอดคล้องกันระหว่างประเภทสิทธิกับเงื่อนไขข้อจำกัดแห่งสิทธิ ทำให้ทรัพย์อิงสิทธิมีเงื่อนไขข้อจำกัดหลายประการที่เป็นอุปสรรคต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จากข้อมูลการจดทะเบียนก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ สำนักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน แสดงข้อมูลการจดทะเบียนการก่อตั้งทรัพย์อิงสิทธิ นับแต่พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 บังคับใช้จนถึงปัจจุบัน มีจำนวนเพียง 58 ราย ซึ่งเป็นข้อมูลที่แสดงให้เห็นว่า พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 มีข้อจำกัดที่ส่งผลต่อการตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของนักลงทุน ด้วยทรัพย์อิงสิทธิ เป็นทรัพย์สินชนิดใหม่ที่ไม่เคยปรากฏในระบบกฎหมายทั้งในประเทศและต่างประเทศ แต่สามารถนำหลักกฎหมายทั่วไป,หลักนิติกรรมสัญญาและลักษณะของสิทธิการเช่า ตามกฎหมายไทยมาเทียบเคียงกับทรัพย์อิงสิทธิ ตลอดจนศึกษาเปรียบเทียบทรัพย์อิงสิทธิกับการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์บุคคลอื่นของกฎหมายต่างประเทศ เพื่อศึกษาเป็นแนวทางและนำมาปรับใช้แก้ไขข้อจำกัดทรัพย์อิงสิทธิ ให้สอดคล้องกับระบบกฎหมายที่ใช้บังคับในปัจจุบัน และสอดคล้องกับบริบทการดำเนินธุรกิจในประเทศไทยเพื่อให้ทรัพย์อิงสิทธิ เป็นทรัพย์สินที่สามารถส่งเสริมการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และผลักดันการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศในภาพรวมอย่างแท้จริง