การศึกษาพัฒนาและการจัดสรรที่ดินการเกษตรบริเวณพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวตามหลักโคกหนองนาโมเดลอย่างยั่งยืน: กรณีศึกษาพื้นที่บริเวณท้ายเขื่อนอุบลรัตน์ จังหวัดขอนแก่น

จากการขยายตัวของเมืองในประเทศไทยทำให้พื้นที่เกษตรกรรมถูกแทนที่ด้วยที่อยู่อาศัย ซึ่งนำมาซึ่งความท้าทายด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย ในพื้นที่ศึกษาเนื่องจากจังหวัดขอนแก่นเป็นพื้นที่เสี่ยงอุทกภัยประกอบกับความต้องการที่อยู่อาศัยและการขยายตัวของเมืองเพิ่มขึ้น การพัฒนาโครงการโดยใช้หลักการที่เหมาะสมจะสามารถตอบสนองต่อความต้องการของผู้บริโภคได้ งานวิจัยนี้ได้ศึกษาการพัฒนาโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวตามหลักโคกหนองนาโมเดล บริเวณพื้นที่ท้ายเขื่อนอุบลรัตน์ โดยวิเคราะห์กลุ่มความต้องการของผู้บริโภค ด้านการเงินการลงทุนและความสามารถในการแข่งขัน รวบรวมจากกลุ่มตัวอย่าง 400 คน ซึ่งคัดเลือกโดยการสุ่มแบบเฉพาะเจาะจงโดยใช้แบบสอบถามและจากการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ซึ่งพัฒนาโครงการตามหลักโคกหนองนาโมเดล 1 คนและโครงการทั่วไป 1 คนเพื่อรวบรวมข้อมูลสมมติฐานในการพัฒนาโครงการทั้งสองรูปแบบ ผลวิจัย พบว่า ผู้บริโภคในพื้นที่ทำการศึกษาส่วนใหญ่ให้ความสนใจโครงการบ้านเดี่ยวตามหลักโคกหนองนาโมเดลร้อยละ 93.25 กลุ่มเป้าหมายหลักคือเพศหญิง ช่วงอายุ 36–55 ปี มีสถานภาพสมรสและมีรายได้ 20,001–80,000 บาท/เดือน ด้านความต้องการของผู้บริโภคนิยมบ้านชั้นเดียว ขนาดที่ดิน 101-200 ตารางวา หรือ 1 ไร่ขึ้นไป นิยมรูปแบบบ้านแบบสมัยใหม่ (Modern) แบบร้อนชื้น (Tropical) และอนาคต (Futuristic) พื้นที่ใช้สอย 101-150 ตารางเมตร นิยมสิ่งอำนวยความสะดวกที่สำคัญ คือระบบพลังงานแสงอาทิตย์ ระบบรักษาความปลอดภัย ระบบกักเก็บน้ำฝน พื้นที่สีเขียว ให้ความสำคัญกับสภาพแวดล้อมที่สงบ ปลอดภัย มีพื้นที่สีเขียวและการป้องกันภัยพิบัติและช่วงราคา 2.5-4.0 ล้านบาท ได้รับความนิยมสูงสุด โดยผู้บริโภคยินดีจ่ายเพิ่มได้ถึงร้อยละ 10 เพื่อคุณภาพ ในระยะเวลาผ่อนชำระ 11-20 ปี ความสัมพันธ์ของปัจจัยกับประเภทโครงการโคกหนองนาโมเดลมีความสัมพันธ์กับ รูปแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอย ความสำคัญของสิ่งอำนวยความสะดวก ระยะเวลาผ่อนชำระ แผนการป้องกันภัยพิบัติ ประกันภัย เยียวยา ความเข้ากันได้กับวิถีชีวิตชุมชน การสนับสนุนวัฒนธรรมท้องถิ่น แต่ไม่มีความสัมพันธ์กับ ขนาดที่ดิน จำนวนชั้น ความต้องการด้านสิ่งแวดล้อม ความปลอดภัย ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ ช่วงราคาที่รับได้ ความยืดหยุ่นทางการเงิน ความคุ้มค่า คุณภาพการก่อสร้าง บริการหลังการขาย สิ่งแวดล้อมโดยรอบ การใช้ชีวิตระยะยาวและเป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืน (Sustainable Development Goals: SDGs) ด้านการเงินการลงทุนและความสามารถในการแข่งขัน เมื่อทำการเปรียบเทียบการพัฒนาโครงการทั้งสองประเภทภายในที่ดินเดี่ยวกับระหว่างโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวตามหลักโคกหนองนาโมเดล (โครงการที่ 1) เทียบกับโครงการทั่วไป (โครงการที่ 2) พบว่า โครงการที่ 1 มีต้นทุนรวมโครงการต่ำกว่าที่ (110.54:245.41 ล้านบาท) เงินลงทุน (กระแสเงินสดติดลบสูงสุด) รวมต่ำกว่าที่ (82.50:186.04 ล้านบาท) กระแสเงินสดเป็นบวกเร็วกว่า (เดือนที่ 11:21) ระยะเวลาพัฒนาสั้นกว่า (16:31 เดือน) คืนทุนเร็วกว่า (11:26 เดือน) IRR สูงกว่า (ร้อยละ 5.52:2.93) ROI ใกล้เคียงกันที่ (ร้อยละ 26.29:26.28) แม้ว่าจะมีมูลค่าโครงการที่ต่ำกว่าเช่นกัน (157.92:350.58) โดยสรุปว่า โครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวตามหลักโคกหนองนาโมเดลสามารถแข่งขันได้ดี มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนสูงและมีความเสี่ยงต่ำเหมาะสำหรับการลงทุนเมื่อเปรียบเทียบในที่ดินเดียวกัน