การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอยจรัญสนิทวงศ์ 46

โครงการอยู่ดี อพาร์ทเมนท์ ตั้งอยู่ภายในซอยจรัญสนิทวงศ์ 46 บ้านเลขที่ 185 ตำบลบางยี่ขัน อำเภอบางพลัด จังหวัดกรุงเทพมหานคร ในพื้นที่เขตบางพลัด กรุงเทพมหานคร บริเวณย่านนี้ยังคงสภาพแวดล้อมที่เป็นย่านชุมชนเก่าแก่อาศัยกันมานาน จากที่เห็นอาคารบ้านเรือนยังเป็นอาคารพาณิชย์ตึกแถวอยู่เกือบตลอดริมถนนและในซอยเล็กซอยน้อย ทำให้บรรยากาศในแถบนี้ค่อนข้างคึกคักและหาของกินได้ง่าย ถึงแม้ว่าปัจจุบันจะเริ่มเห็นคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเยอะขึ้นมากจากแต่ก่อนที่มาเกาะรางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงต่อขยายนี้ก็ไม่ได้ช่วยให้บรรยากาศและสภาพแวดล้อมเปลี่ยนไปมากนักการศึกษาในเบื้องต้นได้ทาการกลั่นกรองแนวคิด เริ่มต้นที่ศึกษาวิเคราะห์ข้อกาหนดทาง กฎหมาย วิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพ วิเคราะห์ทางการตลาด รวมถึงวิเคราะห์ทางการเงินเบื้องต้น พบว่าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้มากที่สุดคือ อาคารอยู่อาศัยรวมชนิดเช่ารายเดือน ประเภทอพาร์ทเมนท์ระดับกลาง มีความเป็นไปได้ในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากมีความต้องการ ทางการตลาด มีกลุ่มลูกค้ารองรับ ตลาดมีอัตราการเช่าสูง และโครงการสามารถกาหนดค่าเช่าได้ใน ราคาใกล้เคียงกับราคาตลาด การศึกษากลุ่มลูกค้า ดำเนินการโดยสัมภาษณ์ลูกค้าเป้าหมายและผู้ประกอบการเพื่อกำหนดรูปแบบและองค์ประกอบที่ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย มีรายละเอียดดังนี้รูปแบบโครงการ อพาร์ทเมนท์สูง 8ชั้น (จำนวน76ห้อง)ลักษณะการออกแบบทันสมัย เรียบง่าย (Modern Style)พื้นที่โครงการ192 ตารางวา ระดับลูกค้ากลุ่มลูกค้าสาหรับคนทำงาน ระดับรายได้ประมาณ 20,000 ถึง 30,000 บาทต่อเดือน ระดับราคาปล่อยเช่า 6,500 บาท/เดือนขนาดพื้นที่ห้องต่อหน่วย 25 ตารางเมตรสิ่งอำนวยความสะดวก ครัวกลาง อินเตอร์เน็ตความเร็วสูงภายในห้องพัก ที่จอดรถ เฟอร์นิเจอร์ ตู้น้ำหยอดเหรียญ เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ ระบบรักษาความปลอดภัย เจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง, ระบบ กล้องวงจรปิด, ระบบคีย์การ์ด และระบบป้องกันอัคคีภัยสัดส่วนพื้นที่ปล่อยเช่าประมาณ 65% ของพื้นที่ก่อสร้าง คิดเป็นห้องพัก 76 ห้อง ที่จอดรถ 30 คัน ล้อบบี้ และครัวกลาง (Co-kitchen) จุดแข็งด้านการตลาด มีดังนี้ (1)ทำเลที่ตั้งเดินทางสะดวก เป็นแหล่งชุมชน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และแหล่งงาน (2)เข้าถึงสะดวกมีรถขนส่งสาธารณะบริเวณหน้าซอยในซอยเข้าออกไปยังสถานที่ สำคัญได้ หลายเส้น (3)พื้นที่ใช้สอยจัดแบ่งออกอย่างเป็นสัดส่วน สอดคล้องความต้องการของผู้อยู่อาศัย (4)สิ่งอานวยความสะดวกครบครัน มีร้านค้ามากมายในโครงการ แหล่งเงินทุน มาจากแหล่งเงินทุนภายใน คือส่วนของผู้ประกอบการ และแหล่งเงินทุนจาก ภายนอก คือเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยสัดส่วนการลงทุนมีหนี้สินต่อทุน 50:50 จากการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการ ได้ผลสรุปดังนี้ มูลค่าปัจจุบันบันสุทธิ (NPV) 12,928,887.53บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (IRR) 10.36% ต่อปี โครงการอยู่ดี อพาร์ทเมนท์ มีความเป็นไปได้ทางการเงินตามที่ได้คาดการณ์ไว้ เมื่อวิเคราะห์ความเสี่ยงด้านปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนโครงการ ได้แก่ ด้านอัตราค่าเช่า อัตราการเช่า และราคาค่าก่อสร้าง การวิเคราะห์ความอ่อนไหวของผลตอบแทนมีผล สรุปที่สามารถยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่า โครงการอยู่ดี อพาร์ทเมนท์ มีความเป็นไปได้ในการลงทุน