การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยที่ป่วยเป็นโรคไตในจังหวัดกรุงเทพมหานคร

โครงการ Serenity Senior Living คือโครงการที่อยู่อาศัยสำหรับสำหรับผู้สูงวัยที่ป่วยเป็นโรคไต โดยรองรับทั้งผู้ที่สามารถพึ่งพาตนเองได้ (Independent Living) และผู้ที่ไม่สามารถพึ่งพาตนเองได้ (Assisted Living) โครงการตั้งอยู่ที่เขตประเวศ จังหวัดกรุงเทพมหานคร ซึ่งเป็นทำเลที่ตั้งที่อยู่ใกล้สวนหลวงร.9 ซึ่งถือเป็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่ในกรุงเทพมหานคร รวมถึงมีโรงพยาบาลและคลินิกไตเทียมโดยรอบ ขนาดที่ดินของโครงการขนาด 5-0-80 ไร่ ซึ่งเป็นพื้นที่สีเหลือง ย.3-54 ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย กำหนด FAR ไม่เกิน 2.5:1 และ OSR ไม่น้อยกว่า 12.5 และมีข้อกำหนดของการก่อสร้างอาคารแต่ละอาคารที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร แนวคิดการพัฒนาโครงการมุ่งเน้นการดูแลกลุ่มผู้สูงอายุที่เป็นผู้ป่วยโรคไตโดยเฉพาะ เนื่องจากกลุ่มดังกล่าวมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น สาเหตุหนึ่งมาจากสังคมผู้สูงอายุที่มาพร้อมกับจำนวนผู้ป่วยที่มีจำนวนมากขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกๆ ปี โดยจุดประสงค์ของการพัฒนาโครงการนั้นเพื่อให้กลุ่มลูกค้ามีคุณภาพชีวิตที่ดี มีความสะดวกสบายในการดูแลตนเองในราคาที่เหมาะสม รูปแบบของโครงการเป็นอาคารส่วนกลางจำนวน 1 อาคารที่มีพื้นที่บริการคลินิกไตเทียม ฟิตเนส ร้านอาหารสำหรับผู้ป่วย และอาคารชุดเพื่อพักอาศัยจำนวน 12 อาคาร แบ่งห้องพักออกเป็นทั้งหมด 3 รูปแบบที่มีขนาดแตกต่างกันเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าทั้ง 2 กลุ่ม รวมถึงมีพื้นที่สวนส่วนกลางของโครงการเพื่อเป็นลานกิจกรรมภายในโครงการ โดยรูปแบบการบริการของโครงการจะเป็น Service Apartment โดยกำหนดราคาค่าเช่าส่วนกลางที่ 500 บาทต่อตารางเมตร และค่าเช่าห้องพักที่ราคาประมาณ 30,000-60,000 บาท ซึ่งเป็นช่องว่างทางการตลาดในปัจจุบัน ทำให้สามารถสร้างแรงจูงใจกับกลุ่มเป้าหมายของโครงการที่ต้องการการบริการเฉพาะทางด้วยราคาที่เหมาะสม ถึงแม้ว่าโครงการจะมีข้อจำกัดทางด้านกฎหมายในเรื่องการก่อสร้างอาคารชุดที่ขนาดห้ามเกิน 1,000 ตารางเมตร แต่ก็สามารถแก้ไขได้ด้วยการออกแบบและการวางผังโครงการที่เหมาะสม ทำให้อุปสรรคดังกล่าวกลายเป็นจุดเด่นในด้านความเป็นส่วนตัวของลูกค้าภายในโครงการ ซึ่งจากผลการศึกษาพบว่าโครงการยังมีความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยโครงการมีต้นทุนทางการเงินหรือ WACC ที่ 7.14% ซึ่งในกรณีที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด (Base Case) พบว่าโครงการมีอัตราผลตอบแทนของโครงการ (IRR) สูงกว่าค่า WACC ที่ 10.95% มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) มีค่าเป็นบวก และมี Payback Period ที่ 10 ปี 11 เดือน ดังนั้นจากการวิเคราะห์ดังกล่าวจึงพบว่าโครงการมีความเป็นไปในการพัฒนา และมีความเป็นไปได้ในการลงทุนต่อไป