สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์ที่มีผลกระทบต่อรากฐานของสัญญา

เมื่อเกิดสถานการณ์ที่มีผลกระทบต่อรากฐานของสัญญาเช่าทรัพย์สินทำให้สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาได้รับผลไปด้วยซึ่งหากปฏิบัติตามสิทธิและหน้าที่เดิมอาจทำให้ไม่เป็นธรรมต่อคู่สัญญาฝ่านใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายได้ สำหรับกรณีสถานการณ์ที่มีผลกระทบต่อรากฐานของสัญญาที่เกิดขึ้นและส่งผลไปทั่วโลกที่นำมาศึกษา คือ ปัญหาของการแพร่เชื้อของไวรัสโคโรน่าหรือปัญหาโรคโควิด 19 ส่งผลกระทบกับสัญญาเช่าทรัพย์สินเพื่อประกอบกิจการหรือธุรกิจซึ่งหากเป็นกรณีเช่าทรัพย์สินที่เป็นพื้นที่ที่ถูกสั่งปิด เช่น ห้างสรรพสินค้าหรือย่านเศรษฐกิจต่างๆ ทำให้ผู้ให้เช่าไม่อาจส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าได้เป็นการที่ผู้ให้เช่าไม่สามารถชำระหนี้ต่อตัวผู้เช่าได้ กรณีนี้อาจใช้หลักสัญญาต่างตอบแทน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 มาปรับใช้ได้ เมื่อผู้ให้เช่าอีกฝ่ายไม่สามารถชำระหนี้ต่างตอบแทนได้ผู้เช่าจึงไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าตอบแทน แต่หากเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่าจะสามารถส่งมอบพื้นทีที่เช่าได้เพราะเป็นพื้นที่ที่ไม่ถูกสั่งปิดโดยสามารถส่งมอบในสภาพพร้อมใช้งานไม่ชำรุดบกพร่องก็ตาม แต่ผู้เช่าไม่อาจใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงนั่นคือเพื่อประกอบธุรกิจต่างๆ เช่น ร้านคาเฟ่ที่ตกแต่งร้านสวยงามดึงดูดลูกค้าให้เข้ามาในร้าน, สถาบันกวดวิชาที่จำเป็นจะต้องใช้ห้องเรียน, ร้านล้างรถที่จำเป็นต้องให้ลูกค้านำรถมาล้าง และการเช่าอาคารสำนักงานเพื่อให้พนักงานเข้ามาทำงาน เป็นต้น ซึ่งการที่ไม่สามารถใช้พื้นที่ที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงนั้นไม่ได้เกิดมาจากความผิดจากคู่สัญญาฝ่ายใด ทำให้ผู้เช่าต้องจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวนอยู่ซึ่งเป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้เช่าเป็นอย่างมากนอกจากจะใช้พื้นที่ที่เช่าเพื่อหารายได้ไม่ได้แล้วจะต้องจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวน หรือหากจะยกเว้นค่าให้ผู้เช่าก็ไม่เป็นธรรมแก่ผู้ให้เช่าทำให้ผู้ให้เช่าสูญเสียรายได้ทั้งที่ไม่ได้เป็นความผิดของตนและยิ่งหากผู้ให้เช่ามีรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงทางเดียวยิ่งทำให้เกิดความเสียหายเป็นอย่างมาก ปัญหาดังกล่าวจึงเป็นกรณีที่ ผู้เช่าไม่สามารถใช้พื้นที่ที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของสัญญาเช่าทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่งของระยะเวลาเช่า ซึ่งไม่เป็นการพ้นวิสัย เพราะวัตถุแห่งหนี้ยังคงมีอยู่ไม่พ้นวิสัย ในอนาคตหากเหตุการณ์สงบลงก็จะกลับมาใช้ทรัพย์นั้นได้ตามปกติ การชำระหนี้ไม่เป็นประโยชน์แก่ลูกหนี้เพียงช่วงระยะเวลาหนึ่งไม่ถึงกับโดยสิ้นเชิง ซึ่งทำให้กระทบต่อรากฐานของสัญญาเช่า การตีความสัญญาเช่า โดยมิได้เกิดจากความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง จากการศึกษาพบว่า กฎหมายเฉพาะของประเทศไทย คือ เรื่องการเช่าทรัพย์สินยังไม่ได้มีบัญญัติแนวทางการแก้ปัญหาไว้ ส่วนกฎหมายทั่วไป เรื่องหลักสุจริต การตีความสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 368 แม้ว่าอาจจะนำมาปรับใช้ในการอุดช่องว่างก็ตามแต่ปัจจุบันก็ยังไม่มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่วางหลักเกี่ยวกับการแก้ปัญหาเอาไว้และยังไม่มีความแน่นอนในการปรับใช้ ในกฎหมายต่างประเทศนั้น ประเทศเยอรมันเมื่อเกิดสถานการณ์ที่เหนือความคาดหมายทำให้รากฐานของสัญญาได้เปลี่ยนแปลงไป ในปี ค.ศ.2002 ประมวลกฎหมายแพ่งเยอรมันได้นำหลักการตกไปแห่งรากฐานของสัญญา (Geschäftsgrundlage) มาบัญญัติในมาตรา 313 กล่าวโดยสรุปคือ เป็นกรณีที่เมื่อพฤติการณ์อันเป็นรากฐานของสัญญาได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากภายหลังทำสัญญา หากคู่กรณีคาดเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงก็จะไม่เข้าทำสัญญา หรือตกลงทำสัญญาที่แตกต่างไปจากที่ตกลงอาจมีการร้องขอให้มีการปรับแก้เนื้อหาของสัญญา หากไม่อาจปรับข้อ สัญญาได้ คู่สัญญาฝ่ายที่ต้องเสียหายอาจยกเลิกสัญญาได้ ซึ่งในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ประเทศเยอรมัน ได้นำหลักในมาตรา 313 มาใช้เพื่อแก้ปัญหากรณีเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงการแพร่ระบาดอีกด้วย ส่วนประเทศอังกฤษ มีหลัก Frustration เพื่อคลายความเคร่งครัดของหลักความรับผิดเด็ดขาดในการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งหลังจากทำสัญญาแล้ว ถ้าเกิดเหตุการณ์ใดขึ้นทำให้วัตถุประสงค์หลักของคู่สัญญาเปลี่ยนแปลงไปซึ่งไม่ใช่ความผิดของคู่สัญญา ซึ่งปกติแล้วการทำสัญญาคู่สัญญาย่อมสันนิษฐานว่าเหตุการณ์ที่มีผลต่อวัตถุประสงค์ของคู่สัญญาเปลี่ยนแปลงไปนั้นจะไม่เกิดขึ้น ผลคือทำให้คู่สัญญาหลุดพ้นจากการชำระหนี้ เว้นแต่ข้อสัญญาหรือตามสภาพการจะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น โดยในช่วงการแพร่ระบาดของโรคโควิด 19 ประเทศอังกฤษได้มีกฎหมายลายลักษณ์อักษรเพื่อแก้ปัญหาเช่าทรัพย์สินเพื่อธุรกิจในช่วงการแพร่ระบาดดังกล่าว คือ The Commercial Rent (Coronavirus) Act 2022 (CRCA) มาแก้ปัญหากรณีที่พื้นที่ที่เช่าถูกสั่งปิดเนื่องจากสถานการณ์แพร่บาดของโรคโควิด 19 และต้องเป็นหนี้ค่าเช่าที่เริ่มตั้งถูกสั่งปิดจนถึงได้เปิดทำการ เรียกว่า หนี้ที่ได้รับความคุ้มครอง เมื่อคู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้ให้นำกระบวนการอนุญาโตตุลาการมาใช้บังคับซึ่งต้องเป็นค่าเช่าที่อยู่ในช่วงเวลาที่กฎหมายกำหนดและยื่นเรื่องตามขั้นตอนของกฎหมาย ซึ่งอนุญาโตตุลาการสามารถตัดสิน ลดหนี้ค่าเช่าทั้งหมดหรือบางส่วน รวมไปถึงลดหรือตัดดอกเบี้ยใดๆที่ผู้เช่าจะต้องจ่ายจากหนี้ค่าเช่า ผู้เขียนจึงเสนอวิธีการแก้ปัญหาดังกล่าว ดังนี้ 1. เพิ่มบัญญัติบทกฎหมายเพิ่มเติมในบทเฉพาะเรื่องการเช่าทรัพย์สินเกี่ยวกับการปรับลดค่าเช่าว่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของสัญญาในช่วงระยะเวลาหนึ่งและวัตถุประสงค์ยังไม่เป็นการพ้นวิสัยไป โดยที่ไม่ใช้ความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งคู่สัญญาสิทธิที่จะเจรจาขอปรับลดค่าเช่าได้ไม่เกินกว่ากึ่งของค่าเช่าเดิม แต่หากคู่สัญญาตกลงกันได้ให้ปรับลดในจำนวนมากกว่านั้นก็ย่อมทำได้ แต่อย่างไรก็ตามถ้าคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเห็นว่าการปรับลดค่าเช่าหรือการเช่าทรัพย์สินต่อไปจะเกิดผลเสียหาย คู่สัญญาฝ่ายที่จะได้รับความเสียหายขอเลิกสัญญาได้ หากตกลงกันไม่ได้ก็เป็นเรื่องที่ต้องอาศัยคำพิพากษาของศาลมาบังคับต่อไป2. วางหลักเกณฑ์แนวทางการตีความสัญญาเช่าทรัพย์สินโดยการนำหลักสุจริต ตามมาตรา 368 มาปรับใช้เพื่ออุดช่องว่างของสัญญาเช่าทรัพย์สินควรมีแนวทางการตีความโดยพิจารณาจากผลกระทบว่าคู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้รับผลร้ายหรือไม่อย่างไร และสถานะทางสังคมและการเงินของแต่ละฝ่ายว่าเป็นอย่างไรแล้วนำมาประกอบกัน กล่าวคือ ส่วนของผู้เช่าพิจารณาว่าผู้เช่าสามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ตรงตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงหรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้หรือไม่มากน้อยเพียงใดเหมาะสมกับค่าเช่าจำนวนเดิมหรือไม่ ส่วนผู้ให้เช่าพิจารณาว่าหากเกิดเหตุการณ์ที่ผู้เช่าไม่สามารถจ่ายค่าเช่าได้นั้นการที่ผู้ให้เช่าไม่ได้รับค่าเช่าหรือได้รับไม่ครบจะส่งผลกระทบต่อผู้ให้เช่าอย่างไร อีกทั้งมีภาระหน้าที่อะไรที่ผู้ให้เช่าต้องกระทำเพิ่มเติมหรือไม่ โดยทั้งหมดต้อง และสุดท้ายต้องคำนึงถึงปกประเพณีที่เกี่ยวข้องด้วย (ถ้ามี) เพื่อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา