การศึกษาปัจจัยกำหนดราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัยของแรงงานด้วยวิธี hedonic pricing model: กรณีศึกษาจังหวัดสมุทรปราการ

การค้นคว้าอิสระนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยที่ส่งผลต่อราคาค่าเช่า และศึกษาความแตกต่างในการให้ความสำคัญต่อคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยให้เช่าระหว่างแรงงานผู้เช่าที่มีระดับรายได้ต่างกัน โดยใช้ระเบียบวิธีวิจัยเชิงปริมาณในการเก็บข้อมูลที่อยู่อาศัยให้เช่า จำนวน 200 รูปแบบ ซึ่งตั้งอยู่ในพื้นที่โดยรอบนิคมอุตสาหกรรม 4 แห่งของจังหวัดสมุทรปราการ ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรมบางปู นิคมอุตสาหกรรมบางปูเหนือ นิคมอุตสาหกรรมบางพลี และนิคมอุตสาหกรรมเอเชีย (สุวรรณภูมิ) ข้อมูลที่อยู่อาศัยดังกล่าวได้จากการลงพื้นที่สอบถามผู้เช่าและผู้ให้เช่าผ่านชุดคำถามที่ครอบคลุมคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยใน 4 หมวด ได้แก่ ลักษณะเชิงโครงสร้างของที่อยู่อาศัย ลักษณะของละแวกใกล้เคียงที่อยู่อาศัย ทำเลที่ตั้งของที่อยู่อาศัย และลักษณะของผู้เช่า จากนั้นจึงนำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์ด้วยแบบจำลอง Hedonic Pricing Model ด้วยเทคนิคการถดถอยแบบ Random-effects Estimation เพื่อประมาณอิทธิพลของคุณลักษณะแต่ละด้านที่มีต่อราคาค่าเช่า และใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Sub-sample Analysis ภายใต้กรอบของแบบจำลอง Hedonic Pricing Model เพื่อเปรียบเทียบความแตกต่างในการให้ความสำคัญต่อคุณลักษณะของที่อยู่อาศัยระหว่างกลุ่มแรงงานที่มีระดับรายได้ต่ำและแรงงานที่มีรายได้สูง ผลการวิจัยพบว่า ขนาดของที่อยู่อาศัย อายุของที่อยู่อาศัย ค่ามัดจำ การมีเครื่องปรับอากาศ การมีที่จอดรถ การกำหนดสัญญาเช่า ระดับของเสียงรบกวน การมีพื้นที่สีเขียวรอบ ๆ ที่อยู่อาศัย การมีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่โดยรอบนิคมอุตสาหกรรมบางพลี และระยะทางจากที่อยู่อาศัยถึงนิคมอุตสาหกรรม เป็นคุณลักษณะที่ส่งผลอย่างมีนัยสำคัญทางสถิติต่อราคาค่าเช่าที่อยู่อาศัย นอกจากนี้ยังพบว่าแรงงานที่มีระดับรายได้ต่ำ (ระหว่าง 12,000 - 25,000 บาทต่อเดือน) ให้ความสำคัญกับคุณลักษณะพื้นฐานของที่อยู่อาศัยให้เช่าและความคุ้มค่าด้านรายจ่าย ได้แก่ อายุของที่อยู่อาศัย ค่ามัดจำ การกำหนดสัญญาเช่า และระยะทางจากที่อยู่อาศัยถึงนิคมอุตสาหกรรม ขณะที่แรงงานที่มีระดับรายได้สูง (มากกว่า 25,000 บาทต่อเดือน) ให้ความสำคัญกับคุณลักษณะที่สะท้อนความสะดวกสบายและการมีคุณภาพชีวิตที่ดี ได้แก่ ขนาดของที่อยู่อาศัย การมีเครื่องปรับอากาศ การมีที่จอดรถ การมีพื้นที่สีเขียวรอบ ๆ ที่อยู่อาศัย และการมีทำเลที่ตั้งอยู่ในพื้นที่โดยรอบนิคมอุตสาหกรรมบางพลี ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานอย่างต่อเนื่อง สะดวกในการเดินทาง และมีแหล่งงานที่มีคุณภาพทั้งในแง่ค่าตอบแทนและโอกาสการจ้างงานอยู่ในพื้นที่จำนวนมาก ข้อเสนอแนะจากการศึกษาในครั้งนี้ คือ ควรมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้สอดคล้องกับความต้องการของแรงงานแต่ละกลุ่มรายได้ โดยผู้ประกอบการควรออกแบบที่อยู่อาศัยให้เช่าให้เหมาะสมในด้านราคาและคุณลักษณะ อีกทั้งควรคำนึงถึงความคุ้มค่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบสนองความต้องการของแรงงานผู้เช่าแต่ละกลุ่มเป้าหมายอย่างแท้จริง ขณะที่ภาครัฐควรมีบทบาทในการสนับสนุนและส่งเสริมพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่โดยรอบนิคมอุตสาหกรรมให้เพียงพอและมีคุณภาพ เพื่อยกระดับความเป็นอยู่ของแรงงานให้ดีขึ้นอย่างยั่งยืน นอกจากนี้ การศึกษานี้ยังเปิดโอกาสให้เกิดการต่อยอดทางวิชาการในอนาคต โดยสามารถนำไปใช้เป็นพื้นฐานในการศึกษาแนวทางการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อนำไปสู่การเปรียบเทียบและศึกษาความแตกต่างด้านพฤติกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยของแรงงานในแต่ละพื้นที่