ภาพจำลองการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ภายหลังการสร้างโครงสร้างพื้นฐาน: กรณีศึกษาสะพานปทุมธานี 3 จังหวัดปทุมธานี

จังหวัดปริมณฑลมีบทบาทสำคัญในการรองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร มาตั้งแต่อดีตจึงปัจจุบัน จังหวัดปทุมธานีเป็นหนึ่งในจังหวัดปริมณฑล เป็นพื้นที่ตั้งถิ่นฐานดั้งเดิมและรองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร จากการศึกษาแนวโน้มการขยายตัวของที่อยู่อาศัยทุกประเภท โดยการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน มีบทบาทสำคัญในการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดินและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เมือง ซึ่งงานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อ วิเคราะห์ศักยภาพ ปัญหา และข้อจำกัดด้านกฎหมายผังเมืองของการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ และคาดการณ์ผลกระทบของการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จากการสร้างโครงสร้างพื้นฐาน ตามรูปแบบทางข้าม 3 รูปแบบได้แก่ ถนน ทางยกระดับ และอุโมงค์ และนำเสนอภาพจำลอง (scenario) ของการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาผลกระทบเชิงบวกและเชิงลบจากการก่อสร้างสะพานปทุมธานี 3 ซึ่งเป็นโครงสร้างพื้นฐานข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาและทางยกระดับต่อเนื่องโดยมีกรมทางหลวงเป็นเจ้าของโครงการ ซึ่งมีบทบาทสำคัญในการเชื่อมโยงระบบคมนาคมและการพัฒนาเศรษฐกิจในจังหวัดปทุมธานี งานวิจัยนี้กำหนดขอบเขตการศึกษาบริเวณจุดตัดโครงการ กับถนน 307 ซึ่งเป็นถนนสายหลักของตัวเมืองปทุมธานีซึ่งได้มีศึกษาการก่อสร้างทางยกระดับ 2 ชั้น โดยใช้ระเบียบวิธีวิจัยแบบผสมผสาน โดยการเก็บข้อมูลเชิงปริมาณ และข้อมูลเชิงคุณภาพ และนำข้อมูลที่ได้มาวิเคราะห์เชิงเนื้อหา (Content Analysis) รวมถึงการสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน เช่น นักผังเมือง เจ้าพนักงานที่ดิน นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และสถาปนิก และนำผลลัพธ์ที่ได้ไปสร้างภาพจำลองผลการศึกษาพบว่า โครงสร้างพื้นฐานรูปแบบต่าง ๆ ส่งผลโดยตรงต่อรูปแบบการใช้ประโยชน์ที่ดิน การเปลี่ยนแปลงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และสภาพแวดล้อมของเมือง โครงสร้างพื้นฐานรูปแบบถนนระดับดินมีศักยภาพในการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ได้ดีที่สุด เนื่องจากสามารถพัฒนาได้เต็มพื้นที่ มีความหลากหลาย และมีแนวโน้มทำให้มูลค่าที่ดินสูงขึ้น รองลงมาคือรูปแบบอุโมงค์ และอันดับท้ายสุดคือรูปแบบทางยกระดับ เนื่องจากมีผลกระทบเชิงลบมากกว่ารูปแบบอื่นๆ ได้แก่ บดบังทัศนียภาพ โอกาสการเข้าถึงที่ดิน และผลภาวะ เช่น แรงสั่นสะเทือน ส่งผลให้กิจการ และการอยู่อาศัย ไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ จากผลการศึกษาจึงนำไปสู่การสร้างภาพจำลองการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์บริเวณโครงสร้างพื้นฐานทั้ง 3 รูปแบบ เพื่อเสนอแนวทางการผสมผสานระหว่างแนวคิดด้านผังเมือง ด้านการพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์และด้านสิ่งแวดล้อม ซึ่งสามารถลดผลกระทบเชิงลบจากโครงสร้างพื้นฐานต่อความเป็นเมือง กิจการและผู้อาศัยโดยรอบได้ และเสนอแนะรูปแบบโครงสร้างพื้นฐานที่เหมาะสมกับบริบท พร้อมทั้งเพิ่มมูลค่าและศักยภาพของที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ และยังสามารถแก้ไขปัญหาทางด้านการจราจร ส่งผลให้ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียได้ประโยชน์อย่างพึงพอใจทุกภาคส่วน