การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณจังหวัดปทุมธานี

การศึกษาในนี้มีจุดประสงค์เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณซอยวัดเสด็จ (ซอยบ้านกลาง 5/1) ตำบล สวนพริกไทย อำเภอเมืองปทุมธานี จังหวัดปทุมธานี ขนาดที่ดิน 35 ไร่ 3 งาน 77 ตารางวา หรือ 14,377 ตารางวา ซึ่งศึกษาในรูปแบบการเลือกพัฒนาโครงการให้เหมาะสมกับที่ดิน (Site Looking for Use) เพื่อก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด (Highest and Best Use) จากการศึกษาด้านกายภาพ กฎหมาย ความเหมาะสมด้านการตลาด และการวิเคราะห์ทางการเงิน ที่ดินแปลงนี้มีศักยภาพและความเหมาะสมในการพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว เนื่องจากเป็นพื้นที่ชานเมืองที่มีแนวโน้มขยายตัวอย่างต่อเนื่อง ทำเลที่ตั้งใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวก ซึ่งได้ออกแบบโครงการให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่เป็นครอบครัวระดับกลาง-บน ที่ต้องการขยับขยาย โครงการปณาลี วิลเลจ เป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น มีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการทั้งสิ้น 35 เดือน โดยมีบทสรุปโครงการดังนี้ ชื่อโครงการ โครงการปณาลี วิลเลจ, ประเภทโครงการ หมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว 2 ชั้น, พื้นที่โครงการ 35-3-77 ไร่ (57,508 ตร.ม. / 14,377 ตร.วา), รูปแบบบ้าน บ้านเดี่ยว 2 ชั้น รวม 154 ยูนิต, ลูกค้าเป้าหมาย รายได้ครัวเรือน 100,000-140,000 บาท กลุ่มครอบครัววัยทำงานที่กำลังสร้างครอบครัวหรือต้องการบ้านเพื่อการขยายครอบครัว, ราคาขายบ้าน - Type S เริ่มต้น 6.29 ล้านบาท - Type M เริ่มต้น 7.29 ล้านบาท - Type L เริ่มต้น 8.19 ล้านบาท,รูปแบบบ้าน - Type S พื้นที่ใช้สอย 185 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ - Type M พื้นที่ใช้สอย 215 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ - Type L พื้นที่ใช้สอย 250 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 4 ห้องน้ำ 2-3 ที่จอดรถ, ขนาดที่ดินมาตรฐาน - Type S ที่ดิน 50.75 ตร.วา หน้ากว้าง 14.5 ม. จำนวน 61 ยูนิต - Type M ที่ดิน 56 ตร.วา หน้ากว้าง 16 ม. จำนวน 45 ยูนิต - Type L ที่ดิน 59.5 ตร.วา หน้ากว้าง 17 ม. จำนวน 48 ยูนิต, สิ่งอำนวยความสะดวก สโมสรพร้อม Wi-Fi โดยมีห้องอเนกประสงค์, Co-working, Fitness, สระว่ายน้ำ, สนามเด็กเล่น โดยมีซุ้มโครงการ Double gate ด้วยระบบ access control สำหรับรถเข้าออกโครงการ และระบบรักษาความปลอดภัยพร้อมกล้องวงจรปิด, พื้นที่สวนและสนามเด็กเล่น 3,276.1 ตารางเมตร (5.7% ของพื้นที่โครงการ), มูลค่าโครงการ 1,171,820,038.14 บาท ต้นทุนการพัฒนาโครงการ 1,011,009,205.84 บาท สัดส่วนการกู้ยืม เงินกู้ 60% : เจ้าของ 40% ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) 7.27% มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ (Project NPV) 70,979,513 บาท อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ (Project IRR) 15.18% ในการวิเคราะห์ด้านการเงินหลังจากผ่านการจําลองการรับรู้รายได้และรายจ่ายของโครงการ การวิเคราะห์สมมุติภาพ และการวิเคราะห์ความอ่อนไหว พบว่า ผลตอบแทนของโครงการในสถานการณ์ปกติจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 70,979,513 บาท ซึ่งมีค่ามากกว่า 0 และมีอัตราผลตอบแทนภายในในการลงทุน (IRR) เท่ากับ 15.18% ซึ่งมีค่าสูงกว่าต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) ที่มีค่าเท่ากับ 7.27% การวิเคราะห์ความอ่อนไหวทางการเงินของโครงการพบว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนภายในของโครงการมากที่สุดคือ ราคาขาย รองลงมาเป็นด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง และอัตราการขายตามลำดับ และในการวิเคราะห์ผลตอบแทนในสถานการณ์ต่างๆ ในสถานการณ์ที่ตกตํ่าที่สุดของต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 5% ราคาขายลดลง 2.5% ค่าที่ดินสูงขึ้น 5% โครงการก็ยังคงสามารถสร้างผลตอบแทนและความคุ้มค่าในการลงทุนได้อย่างเหมาะสม สรุปได้ว่าโครงการปณาลี วิลเลจ มีความเป็นไปได้และน่าลงทุน