การศึกษาความเป็นไปได้บนที่ดินถนนบางกรวย-ไทรน้อย

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่าบนถนน บางกรวย-ไทรน้อย ตั้งอยู่ที่ถนน บางกรวย-กรุงเทพ ตำบลไทรน้อย อำเภอไทรน้อย จังหวัดนนทบุรี ที่ดินมีขนาด 26 ไร่ 3 งาน 39.2 ตารางวา โดยได้ผ่านการกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุดสำหรับที่ดินนี้จากการศึกษาด้านผังเมืองรวมนนทบุรี ระบุว่าทั้งของที่ดินตั้งอยู่บนพื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.2 บริเวณ ย.2-2 โดยวัตถุประสงค์เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยบริเวณโดยรอบศูนย์ชุมชนชานเมือง และพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตชานเมือง โดยที่ดินอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน (FAR) 2 : 1 และอัตราพื้นที่ว่างต่อพื้นที่รวม (OSR) ไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ดังนั้นพื้นที่ดินบริเวณนี้สามารถสร้าง บ้านจัดสรร, ทาวน์โฮม, อาคารอาศัยรวม, พาณิชยกรรม, ตลาด และโรงแรม เมื่อพิจารณาถึงความเหมาะสมด้านกายภาพของแปลงที่ดิน การกลั่นกรองทางเลือกในการพัฒนาจึงมีความเป็นไปได้สำหรับบ้านจัดสรรและทาวน์โฮมเท่านั้น จากการวิเคราะห์อุปสงค์และอุปทานในพื้นที่พบว่าอุปทานของทาวน์โฮมยังคงมีสินค้าในตลาดคงเหลือน้อย และอุปสงค์ในพื้นที่ตอบรับต่อสินค้าประเภทนี้ และเมื่อศึกษาทางด้านการเงินเบื้องต้นพบว่าทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคา 2-2.5 ล้านบาท ของโครงการที่ศึกษานั้นมีราคาขายที่เทียบเท่ากับราคาคู่แข่งแต่ในด้านฟังก์ชั่นการใช้งานดีกว่าในพื้นที่การขาย (Trade area) แสดงให้เห็นความสามารถในการแข่งขันและเหมาะที่จะพัฒนาโครงการบนที่ดินแปลงนี้ในการวิเคราะห์พฤติกรรมและความต้องการลูกค้ากลุ่มเป้าหมายจนได้แนวคิดการพัฒนาโครงการเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น โดยจะมี 3 แบบบ้าน โดยแบบบ้าน Western1 และ Western2มีขนาดความกว้าง 5.7 เมตร แปลงที่ดินมีขนาด 21 ตารางวา มีการแบ่งฟังก์ชั่นการใช้งานเป็น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอด ในส่วนแบบบ้าน Modern จะมีการแบ่งฟังก์ชั่นการใช้งานเป็น 2 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 2 ที่จอด โดยมีราคาเริ่มต้นที่ 2,350,000 บาท – 2,600,000 บาท ภายใต้ชื่อ “โครงการ Peeraya ชัยพฤกษ์-วงแหวน”การศึกษาทางด้านการเงิน แหล่งที่มาของเงินทุน ประกอบด้วย ส่วนของผู้ประกอบการและเงินกู้จากสถาบันการเงิน โดยมีส่วนของหนี้สินต่อส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 50:50 และมีสมมติฐานต้นทุนทางการเงิน (WACC) อยู่ที่ 5.92% โครงการมีมูลค่าโครงการเท่ากับ 703,505,219 บาท โดยมีค่าใช้จ่าย เช่น ค่าต้นทุนค่าที่ดิน, ต้นทุนค่าก่อสร้าง, ต้นทุนค่าพัฒนาสาธารณูปโภค, ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร และค่าใช้จ่ายในด้านการตลาด เท่ากับ 516,549,840 บาท โครงการมีกำไรสุทธิ 126,687,227 บาท คิดเป็น 18.01% สำหรับมูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายในการลงทุนพบว่าในสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 61,995,382.99 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายในการลงทุน (IRR) เท่ากับ 11.63% สำหรับสถานการณ์ย่ำแย่ที่สุด ทางโครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 3,842,221.28 บาทและมีอัตราผลตอบแทนภายในการลงทุน (IRR) เท่ากับ 6.29%เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว ที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทจัดสรรทาวน์โฮม 2 ชั้น สำหรับการอยู่อาศัย ว่าด้วยการปฏิบัติตามข้อกฏหมายอย่างถูกต้อง มีความเหมาะสมทางการตลาด ตลอดจนด้านการเงินที่สามารถสร้างอัตราผลตอบแทนและเพิ่มมูลค่าของเงินให้กับแหล่งเงินทุนในส่วนของเจ้าของและเจ้าหนี้ได้แม้จะอยู่ในสถานการณ์เลวร้ายที่สุด