การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินบริเวณจังหวัดอุบลราชธานี

เมื่อพูดถึงศูนย์กลางของภาคตะวันออกเฉียงเหนือแล้ว จังหวัดอุบลราชธานีถือเป็นจังหวัดสำคัญทั้งในด้านเศรษฐกิจ การคมนาคมขนส่ง การศึกษาและการท่องเที่ยว อีกทั้งยังมีอาณาเขตติดต่อกับประเทศลาวและประเทศกัมพูชา อีกทั้งมีจำนวนประชากรที่มากเป็นอันดับสาม รองจากกรุงเทพมหานคร รวมถึงมีการลงทุนจากภาครัฐและเอกชนอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้มีการจ้างงานเพิ่มสูงขึ้น จึงส่งผลต่อไปยังความต้องการที่อยู่อาศัยของประชากรในจังหวัด และประชากรที่ย้ายเข้ามาจากเมืองต่าง ๆ ไม่ว่าจะเพื่อทำงานหรือเพื่อการศึกษา โดยดูได้จากยอดจดทะเบียนของที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ยอดการขออนุญาตจัดสรรโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบและกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมที่เพิ่มขึ้นทุกปี ทำให้พื้นที่ในจังหวัดอุบลราชธานีเป็นที่น่าสนใจในการพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก จึงได้ทำการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินบริเวณจังหวัดอุบลราชธานี โดยที่ตั้งของโครงการมีขนาด 12 ไร่ 3 งาน 60 ตารางวา หรือเท่ากับ 5,160 ตารางวา ซึ่งได้ทำการกลั่นกรองทางความคิดทางด้านกฎหมาย, ทางด้านกายภาพ, การตลาด และการเงินเบื้องต้น ตามหลักการใช้ประโยชน์สูงที่สุด และดีที่สุด (Highest and best use) พบว่าที่ตั้งของโครงการศักยภาพและมีความเหมาะสมสำหรับพัฒนาโครงการจัดสรรแนวราบทั้งนี้ได้มีการเสนอแนวคิดโครงการที่มีลักษณะเป็นบ้านแฝด 2 ชั้น ภายใต้ตราสินค้า ศิริณเพลส (SIRIN PLACE) มีด้วยกัน 2 รูปแบบ จำนวน 70 หลัง ขนาดที่ดิน ประมาณ 40-50 ตารางวา ขนาดพื้นที่ใช้สอย 125 – 135 ตารางเมตร เพื่อรองรับกับความต้องการของกลุ่มเจ้าของธุรกิจและผู้ปฏิบัติการทางวิขาชีพ ที่ต้องการขยายครอบครัว และย้ายเข้ามาปฏิบัติงานในพื้นที่ โดยมีรายได้ต่อครัวเรือนตั้งแต่ 50,000 – 100,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือน โดยช่วงราคาบ้านเดี่ยวของโครงการอยู่ที่ 2,690,000 – 2,850,000 บาท ซึ่งบ้านแฝดของโครงการจะมีการจัดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านให้เหมาะกับพฤติกรรมลูกค้า อีกทั้งประกอบด้วยแอพพลิเคชั่นที่สามารถรองรับบริการหลังการขายได้อย่างคล่องแคล่วและรวดเร็ว พร้อมมีสิ่งอำนวยความสะดวกในด้านความปลอดภัย ที่ประกอบไปด้วย กล้องวงจรปิด และพนักงานรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง รวมทั้งพื้นที่คลับเฮ้าส์ สนามเด็กเล่น ร้านกาแฟที่สามารถใช้เป็น Co-working Space รวมอยู่ด้วยกัน และมีพื้นที่สวนสาธารณะภายในโครงการส่วนการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน พบว่ามูลค่าโครงการเท่ากับ 192,780,000 บาท, มูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 154,812,970 บาท แบ่งออกเป็นต้นทุนที่ดิน เท่ากับ 48,504,000 บาท, ค่าพัฒนาสาธารณูปโภคและค่าบริหาร เท่ากับ 18,808,970 บาท และค่าก่อสร้าง เท่ากับ 87,500,000 บาท โดยระยะเวลาการขายของโครงการอยู่ที่ประมาณ 30 เดือน ทั้งนี้มีการกู้ยืมร้อยละ 57 ของมูลค่าเงินลงทุน ต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ยร้อยละ 7.42 และอัตราผลตอบแทนที่เจ้าของคาดหวังเท่ากับร้อยละ 10.54 เมื่อทำการวิเคราะห์กระแสเงินสดของโครงการพบว่ามูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสุทธิสำหรับโครงการเท่ากับ 21,090,657 บาท และมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดสุทธิสำหรับส่วนของเจ้าของ เท่ากับ 15,555,306 บาท ซึ่งมูลค่าปัจจุบันของโครงการนั้นมีค่ามากกว่าศูนย์ ประกอบกับอัตราผลตอบแทนภายในโครงการสำหรับโครงการ เท่ากับร้อยละ 48.77 และผลตอบที่เจ้าของคาดหวังที่ร้อยละ 22.65 ดังนั้นเมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ของโครงการแล้ว พบว่า โครงการศิริณเพลส (SIRIN PLACE) มีความเป็นไปได้ในการลงทุนโครงการ