การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าติดถนนประชาชื่น อำเภอเมือง จังหวัดนนทบุรี

ที่มาของการศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ เนื่องจากผู้ศึกษาเป็นเจ้าของที่ดินบริเวณ สี่แยกพงษ์เพชร ซึ่งมีความประสงค์ที่จะพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด (The Highest and Best Use) และเกิดความคุ้มค่ามากที่สุดแก่เจ้าของที่ดิน ซึ่งลักษณะการศึกษาจึงเป็นในรูปแบบ “Site looking for Use” โดยที่ดิน ตั้งอยู่ เลขที่ 79 ใกล้แยกพงษ์เพชร ถนนประชาชื่น อำเภอ เมืองนนทบุรี จังหวัด นนทบุรี เนื้อที่ 2 – 3 –94 ไร่ สภาพแวดล้อมโดยรอบเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น และโซนพื้นที่พาณิชยกรรม อีกทั้งยังอยู่ใกล้กับสี่แยกพงษ์เพชร ซึ่งเป็นจุดตัดแบ่งเขตระหว่าง จังหวัดกรุงเทพมหานคร และ จังหวัดนนทบุรี และยังเป็นทางผ่านจากถนนงามวงศ์วาน ไปยัง ถนนแจ้งวัฒนะ ที่เป็นแหล่ง ศูนย์ราชการ แหล่งงาน และชุมชนขนาดใหญ่ จากการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย ด้านกายภาพของที่ดิน ด้านการตลาด และการเงินเบื้องต้น (Front Door) พบว่าที่ดินมีความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการประเภท ศูนย์การค้ามากที่สุด อีกทั้งยังตรงกับนโยบายเจ้าของ ที่ต้องการรายได้อย่างสม่ำเสมอ (Recurring)การจากทบทวนวรรณกรรมและศึกษาตลาดในปัจจุบัน และศักยภาพของพื้นที่ พบว่า รูปแบบศูนย์การค้าที่เหมาะสมในพื้นที่ รูปแบบศูนย์การค้าประเภทคอมมูนิตี้มอลล์ ที่มีลักษณะเป็น ไลฟ์สไตล์เซ็นเตอร์ กล่าวคือ มีการให้ความสำคัญกับการออกแบบพื้นที่โครงการ และประเภทร้านค้า ที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของคนปัจจุบันมากกว่า และเป็นโครงการลักษณะเปิดโล่ง โดยมี ชื่อ ว่า โครงการ “79 PHONGPHET PARC” ที่ให้ความหมาย หมายถึง Garden ความหมายโดยรวมจึงเปรียบเสมือนเป็น สวนของคนในย่านพงษ์เพชรในที่ตั้งเลขที่ 79 โดยมีแนวคิดให้เป็นพื้นที่ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิต ตลอดทั้งวันและทั้งคืน (All Day All Night) เพื่อโจทย์ไลฟ์สไตล์ ของผู้ที่ชื่นชอบ การกิน การดื่ม ดูแลสุขภาพ กิจกรรมแฮงเอ้าท์ และ กลุ่มคนเลี้ยงสัตว์ ศูนย์การค้า Lifestyle center ออกแบบเป็นพื้นที่เปิด (Open air) อาคารสูง 6 ชั้น ชั้นละ 4.6 เมตร พื้นที่ใช้สอยอาคารรวม 12,133 ตร.ม. พื้นที่ให้เช่า 7,820 ตร.ม. มีระยะเวลาก่อสร้าง 3 ปี จากผลการศึกษาทางด้านการเงิน พบว่าโครงการดังกล่าวจะมีต้นทุนทางการพัฒนา โครงการอยู่ที่ประมาณ 544,886,461 บาท โดยมีต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ยอยู่ที่ร้อยละ 8.37 โดย จากสมมติฐานที่มีความเป็นไปได้มากที่สุด หรือสถานการปกติของโครงการ (Base Case) โครงการจะ มีอัตราผลตอบแทนภายใน (Internal Rate of Return: IRR) อยู่ที่ประมาณร้อยละ 11.63% มีมูลค่า ปัจจุบันสุทธิ (Net Present Value: NPV) อยู่ที่ประมาณ 351,857,672 บาท ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ผลตอบแทนจากการดำเนินโครงการจะมากกว่าต้นทุนทางการเงินของโครงการหรืออัตราผลตอบแทน ที่คาดหวังของเจ้าของ โดยจะมีระยะเวลาคืนทุนอยู่ที่ประมาณ 12 ปี 7 เดือน ดังนั้น โครงการดังกล่าวจึงมีความน่าสนใจและมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาและมีความคุ้มค่าที่จะลงทุน