การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณถนนทางหลวงจังหวัดหมายเลข 3281 ต.ท่าตูม อ.ศรีมหาโพธิ จ.ปราจีนบุรี

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินบริเวณถนนทางหลวงจังหวัดหมายเลข 3281 ต.ท่าตูม อ.ศรีมหาโพธิ จ.ปราจีนบุรี บนที่ดินติดถนน ทล.3281 ขนาด 93-0-69.3 ไร่ ซึ่งมีแนวเขตพื้นที่ติดกับนิคมอุตสาหกรรม 304 ซึ่งมีผู้ถือครองปัจจุบันเป็นบุคคลธรรมดาที่มีความสนใจจะพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินแห่งนี้ในรูปแบบบริษัทจำกัด จากการวิเคราะห์ปัจจัยทางด้านกฏหมาย, กายภาพทำเลที่ตั้ง และการตลาดของที่ดินพบว่าแนวทางที่เหมาะสมที่สุดในการพัฒนาคือ การแบ่งที่ดินในการพัฒนาออกเป็น 4 ส่วน และระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมกับการพัฒนาในที่ดินเฉพาะส่วนนั้น ซึ่งสามารถเรียกชื่อโครงการนี้ทั้งหมดได้ว่า “โครงการ Varen Living Community Avenue” ซึ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยประเภท Mixed Use โดยแบ่งโครงการย่อยออกเป็น Varen Avenue อาคารพาณิชย์, Vera Residence Serviced Apartment, Verona Ville บ้านเดี่ยว, Verona Villa ทาวน์โฮม ซึ่งสาเหตุที่จัดทำโครงการในลักษณะผสมผสานเนื่องจากแปลงที่ดินมีขนาดใหญ่ ที่ดินมีความต้องการในทิศทางหลักคือด้านพาณิชยกรรม และอยู่อาศัย โดยด้านพาณิชยกรรมจะไม่สามารถพัฒนาห้างสรรพสินค้าในทำเลได้เนื่องจากข้อกฏหมายด้านผังสีที่ดินสีม่วงที่เป็นเขตอุตสาหกรรม จึงจำเป็นต้องจัดรูปแบบการพัฒนาให้เป็นไปตามทิศทางการขยายของเมืองในทำเลแห่งนี้ สำหรับแนวทางที่เหมาะสมที่สุดในการพัฒนาที่ดินที่สามารถเริ่มดำเนินการได้ทันที คือ การก่อสร้างอาคารพาณิชย์เพื่อขาย โครงการ Varen Avenue เฉพาะที่ดินส่วนติดถนนทล.3281 ขนาด 14-3-50.6 ไร่ จำนวน 141 ยูนิต แบบบ้านอาคารพาณิชย์สูง 3.5 ชั้น หน้ากว้าง 4 เมตร พร้อมที่จอดรถส่วนกลาง 115 คัน ราคาขายต่อยูนิตเริ่มต้น 4.42 บาท เนื่องจากอาคารพาณิชย์เป็นประเภทอสังหาฯที่มีศักยภาพและความต้องการของตลาดรองรับสูงที่สุดภายในทำเลขอบเขตการศึกษาปัจจุบัน โดยพัฒนาโครงการแห่งนี้ในรูปแบบที่เน้นการใช้สอยเชิงพาณิชยกรรมผสมผสานกับความต้องการในการอยู่อาศัย และเก็บที่ดินส่วนอื่นไว้รอเวลาที่เหมาะสมเพื่อพัฒนาโครงการในเฟสต่อไป นั่นก็คือ Serviced Apartment และโครงการจัดสรรแนวราบเมื่อตลาดมีกำลังซื้อสูงมากพอจนรองรับ โครงการ Varen Avenue มีมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 625,354,963.49 บาท โดยให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) ของโครงการเท่ากับ 64,346,198.26 บาท และอัตราผลตอบแทนจากการลงทุน(IRR) ในส่วนของโครงการเท่ากับ 25.10% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน (WACC) ที่ 9.48% ดังนั้น โครงการอาคารพาณิชย์จึงมีความเหมาะสมในการลงทุน ส่วนโครงการอื่นๆในผังแม่บท พบว่ามีอัตราผลตอบแทนที่มากกว่าต้นทุนทางการเงินและมีความเหมาะสมที่จะลงทุนในอนาคตเช่นกัน โดยสามารถพิจารณาปัจจัยตลาดให้เหมาะสมกับสถานการณ์เพื่อลงทุนตามลำดับการศึกษาต่อไป