แบบจำลองเพื่อหาดัชนีประเมินระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร

กฎหมายที่เกี่ยวกับงานระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรนั้นได้ถูกกำหนดไว้ที่กฎหมายหลักซึ่งได้แก่ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน(ฉบับที่ 2) พ.ศ.2558 จำนวน 2 ฉบับ กฎกระทรวง จำนวน 4 ฉบับ ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จำนวน 29 ฉบับ ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จำนวน 4 ฉบับ ข้อกำหนดที่ออกโดยคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดทั้ง 77 จังหวัด รวม 183 ฉบับ รวมทั้งกฎหมายและมาตรฐานอื่นที่เกี่ยวข้องอีกหลายฉบับ จึงทำให้มีความยุ่งยากซับซ้อนในการทำความเข้าใจเพื่อนำไปใช้งาน รวมทั้งปัจจุบันในประเทศไทยยังไม่มีการกำหนดเกณฑ์ตัวชี้วัดหรือดัชนีใดๆ ที่กำหนดระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อรวบรวมข้อกฎหมาย ข้อกำหนดและมาตรฐานต่างๆ จัดให้เป็นหมวดหมู่เพื่อให้สะดวกต่อการอ้างอิงและนำไปใช้งาน พร้อมทั้งบ่งชี้ความแตกต่างของข้อกฎหมายเหล่านั้น รวมทั้งสร้างแบบจำลองเพื่อหาดัชนีประเมินระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร โดยวิธีการศึกษาประกอบด้วยการศึกษาเอกสาร รวบรวมข้อกฎหมาย ข้อกำหนด มาตรฐานต่างๆ ที่เกี่ยวข้องและเอกสารอ้างอิงอื่นๆ เพื่อบ่งชี้ความแตกต่างของกฎหมาย รวมทั้งสร้างแบบจำลองเพื่อหาดัชนีประเมินระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งประกอบด้วย 4 ปัจจัยได้แก่ ปัจจัยด้านราคาค่าก่อสร้าง ด้านกฎหมาย ด้านสมรรถนะ และด้านความพึงพอใจของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร โดยมีผู้เชี่ยวชาญ วสท. เป็นผู้ประเมินการให้ค่าน้ำหนัก(W ) ของ 4 ปัจจัยดังกล่าว โดยที่ผู้วิจัยเป็นผู้พัฒนาเกณฑ์ของการให้คะแนนของทั้ง 4 ปัจจัย ภายใต้แนวคิดของมาตราลิเคิร์ท ซึ่งผลการศึกษาด้านการบ่งชี้ความแตกต่างของข้อกฎหมายพบว่า จำนวนรายการสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรรจำนวน 19 รายการนั้น จำแนกได้เป็น 2 หมวดหมู่ ประกอบด้วย ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานที่ถูกกำหนดไว้ในพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จำนวน 12 รายการ และอีก 7 รายการที่ถูกกำหนดโดยคณะอนุกรรมการ วสท. ให้เป็นระบบสาธารณูปโภคที่จัดให้มีและได้มาตรฐานเพื่อความปลอดภัยและความเหมาะสมในด้านต่างๆ โดยผู้วิจัยได้จำแนกความแตกต่างของข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องในแต่ละรายการของสาธารณูปโภคทั้ง 19 รายการ ไว้ทั้งในรูปการจัดกลุ่มแบบตารางและคำอธิบายแต่ละรายการ ส่วนผลการศึกษาด้านแบบจำลองเพื่อหาดัชนีประเมินระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ( PUSH index ) นั้น ผู้วิจัยเป็นผู้พัฒนาเกณฑ์ในการหาปัจจัยต่างๆ ของแบบจำลอง ซึ่งพบว่ามี 4 ตัวบ่งชี้ที่มีผลต่อดัชนีของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งได้แก่ ตัวบ่งชี้ด้านราคา (Ic) ตัวบ่งชี้ด้านกฎหมาย (IL) ตัวบ่งชี้ด้านสมรรถนะ (Ip) และตัวบ่งชี้ด้านความพึงพอของผู้อยู่อาศัย (Is) โดยที่แบบจำลองหาเพื่อหาดัชนีประเมินระดับคุณภาพดังกล่าว คือ PUSH index = Wc. Ic + WL. IL +Wp. Ip + Ws. Is ผลลัพท์ของแบบจำลองจากโครงการกรณีศึกษา สามารถแบ่งระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภค ออกได้เป็น 5 ระดับ ได้แก่ ระดับต่ำมาก ( PUSH index น้อยกว่า 2.532 ) , ระดับต่ำ (PUSH index = 2.533 – 2.902 ) , ระดับพอใช้ ( PUSH index = 2.903 – 3.273 ) , ระดับดี (PUSH index = 3.274 – 3.643) และระดับดีมาก ( PUSH index มากกว่า 3.644 ) โดยมีค่าเฉลี่ยของน้ำหนักแต่ละปัจจัย (W) ของ Wc , WL , Wp และ Ws เป็น 0.0516, 0.5185, 0.2009 และ 0.2290 ตามลำดับ และจากกรณีศึกษา พบว่า ค่าดัชนีประเมินระดับคุณภาพของระบบสาธารณูปโภคสำหรับหมู่บ้านจัดสรร( PUSH index ) ของโครงการจัดสรร เดอะเพอร์เฟคเพลส พันดารา 2 และแพนนาเซียวิลล์ มีค่า PUSH index อยู่ในระดับ พอใช้ (C) ส่วนโครงการจัดสรร อราดา วิลล์ มีค่า PUSH index อยู่ในระดับ ดี (B) นอกจากนี้ แบบจำลองยังสามารถหาค่าน้ำหนักความสำคัญของรายการระบบสาธารณูปโภค (PUSHIn) โดยจากกรณีศึกษาดังกล่าว พบว่ารายการระบบสาธารณูปโภคฯที่มีความสำคัญสูงสุด 5 ลำดับแรก 1) ระบบถนนและทางเท้า สะพาน ท่อลอด และสันชะลอความเร็ว (PUSHIn = 0.500) 2) ระบบสาธารณูปโภคอื่น ๆ ( PUSHIn = 0.435) 3) ระบบการบำบัดน้ำเสีย ( PUSHIn = 0.276) 4) ระบบการระบายน้ำ บ่อหน่วงน้ำ และระบบป้องกันน้ำท่วม ( PUSHIn = 0.251 ) และ 5) สวน สนามเด็กเล่นและหรือสนามกีฬา และลานอเนกประสงค์หรือลานกิจกรรม ( PUSHIn = 0.226)