การศึกษาความเป็นไปได้ทางการตลาดและการพัฒนาโครงการบ้านแฝดสไตล์มินิมอล อำเภอธัญบุรี คลอง 10 ปทุมธานี

ที่ดินจัดสรรบนถนนรังสิต-นครนายก พื้นที่โครงการทั้งหมด 43 ไร่ หรือเท่ากับ 17,200 ตารางวา เป็นที่ดินเปล่ารูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ที่ดินติดถนนรังสิต-นครยานก ฝั่งคลองรังสิต คลอง 10 หลังจากทำการวิเคราะห์ในหลายด้าน เช่นด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ และด้านการตลาด สรุปได้ว่า เพื่อให้ได้ประโยชน์สูงที่สุด (Highest and Best use) ที่ดินแปลงนี้ควรถูกพัฒนาเป็นโครงการบ้านแฝด ผสมบ้านเดี่ยว โดยมีรายละเอียดโครงการดังนี้ เนื้อที่โครงการสามารถจัดสรรเป็นพื้นที่ขายได้ 66.04% คอนเซ็ปต์ของโครงการคือ บ้านแฝดคนละฝา สไตล์มินิมอล ที่ได้แรงบันดาลใจมาจากบ้านญี่ปุ่น โดยสามารถออกแบบเป็น บ้านแฝดคนละฝาได้ทั้งหมด 4 แบบหรือ 2 คู่ มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 278 หลัง และบ้านเดี่ยว 1 แบบ จำนวน 2 หลัง ขนาดที่ดินเริ่มต้นของบ้านแฝดอยู่ที่ 39 ตารางวา ฟังก์ชัน 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ที่จอดรถ 2 คัน บ้านเดี่ยวมีขนาดพื้นที่เริ่มต้นที่ 50 ตารางวา ฟังก์ชัน 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ จอดรถได้ 2 คัน โดยเน้นความเรียบง่าย ตามแนวคิดมินิมอล สามารถเข้าได้กับทุกการใช้ชีวิต และสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันตามความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ง่าย กลุ่มเป้าหมายคือกลุ่มผู้อยู่อาศัยเดิมในพื้นที่โดยแบ่งเป็น 2 กลุ่มคือกลุ่มคนวัยทำงานที่มีครอบครัวแล้ว หรือกำลังมีครอบครัว รายได้ต่อหัวอยู่ที่ 18,000-33,000 บาท กลุ่มขยายครอบครัว รายได้ต่อหัวอยู่ที่ 30,000-40,000 บาท โดยสาธารณูปโภคที่ทางโครงการจัดให้ ประกอบไปด้วยสวนส่วนกลางขนาดใหญ่อยู่ระหว่างกลางของโครงการ พร้อมพื้นที่อเนกประสงค์และที่จอดรถจักรยานภายในสวน มี Sport club และสระว่ายน้ำระบบน้ำเกลือ ตั้งอยู่หน้าสุดของโครงการ ที่ตั้งของโครงการอยู่ติดถนนใหญ่เดินทางสะดวกใกล้ถนนสายหลักและทางด่วน ทำให้ง่ายทั้งการเดินทางด้วยรถส่วนตัว นอกจากนี้ยังอยู่ติดกับแหล่งงาน และชุมชนขนาดใหญ่โดยรอบการวิเคราะห์ทางการเงินของโครงการ มีมูลค่าโครงการ เท่ากับ 975,643,977.60 บาท โดยเงินทุนมาจากการกู้สถาบันการเงิน 70% ใช้เวลาในการกู้ทั้งหมด 5 ปี และส่วนของผู้ถือหุ้น 30% ระยะเวลาดำเนินโครงการเท่ากับ 7 ปี WACC เท่ากับ 6.19% มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV)เท่ากับ 143,337,404.96 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR) 12.16 % การวิเคราะห์ความอ่อนไหวทางการเงินของโครงการ(Sensitivity Analysis)พบว่าปัจจัยที่มีผลกระทบต่ออัตราผลตอบแทนภายในของโครงการมากที่สุดคือราคาขาย รองลงมาเป็นด้านต้นทุนค่าก่อสร้าง และต้นทุนราคาที่ดินตามลำดับ และในการวิเคราะห์ผลตอบแทนในสถานการณ์ต่างๆ (Scenario Analysis) ทั้ง3สถานการณ์คือ สถานการณ์แย่ที่สุด, สถานการณ์ปกติ และสถานการณ์ดีที่สุด พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV)เป็นบวกในทุกสถานการณ์ โดยมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV)ในสถาน การณ์ที่แย่ที่สุดจะอยู่ที่ 30,051,787.01 บาท และผลตอบแทนภายใน(IRR) 2.16% เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว เห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็น ไปได้ในการพัฒนาเนื่องจากมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ(NPV) และอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR) ที่ถือว่าค่อนข้างดีและยังสามารถรักษามูลค่าปัจจุบันให้เป็นบวกได้ในทุกสถานการณ์