การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในอำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบในอำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก เมื่อวิเคราะห์ทั้งกฎหมายและกายภาพ รวมถึงการวิเคราะห์การตลาดและการเงินเบื้องต้น จึงได้แปลงที่ดินที่จะทำการพัฒนาตั้งอยู่บนถนนสิงห์วัฒน์ ตำบล พลายชุมพล อำเภอเมืองพิษณุโลก จังหวัดพิษณุโลก ซึ่งที่ดินแปลงนี้มีขนาด 10 ไร่ 2 งาน 35.90 ตารางวา ตั้งอยู่ห่างจากเซ็นทรัลพิษณุโลกเพียง 600 เมตร ซึ่งถือเป็นจุดเด่นของโครงการอีกด้วย และเมื่อพิจารณาด้านกฎหมายผังเมืองรวมจังหวัดพิษณุโลก พบว่าที่ดินแปลงนี้ตั้งอยู่ในพื้นที่สีชมพู (ที่ดินประเภทชุมชน) ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยได้ จึงสามารถพัฒนาโครงการหมู่บ้านจัดสรร ประเภทบ้านเดี่ยวได้ โดยมีเนื้อที่ดินเริ่มต้นที่ 50 ตารางวาต่อหลัง และตัวบ้านมีพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 166 ตารางเมตรต่อหลังจากการศึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลทางด้านการตลาด ทั้งอุปสงค์และอุปทานในพื้นที่ พบว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยว ในช่วงระดับราคา 5 - 8 ล้านบาทยังคงมีความต้องการจากฝั่งอุปสงค์อยู่ โดยรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ทำการศึกษาในครั้งนี้จะเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภทบ้านเดี่ยว จำนวน 45 ยูนิต โดยมีสไตล์การออกแบบเป็น บ้านแนว Modern Tropical ซึ่งจะมีรูปแบบบ้านทั้งหมด 3 แบบ ได้แก่ บ้าน Type A มีพื้นที่เริ่มต้น 50 ตารางวา จำนวน 29 ยูนิต, บ้าน Type B มีพื้นที่เริ่มต้น 60 ตารางวา จำนวน 12 ยูนิต และบ้าน Type C มีพื้นที่เริ่มต้น 65 ตารางวา จำนวน 4 ยูนิต อีกทั้งในโครงการยังมีสโมสร ห้องออกกำลังกาย และส่วนพื้นที่สีเขียวภายในโครงการ เพื่อรองรับการพักผ่อนของผู้อยู่อาศัยในโครงการอีกด้วย โดยโครงการนี้จะมีราคาขายเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 5.8 ล้านบาท โดยมีกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นลูกค้ากลุ่มแพทย์และข้าราชการชั้นสูง ที่มีรายได้ครัวเรือน 80,000 บาทขึ้นไปในการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน มูลค่าโครงการอยู่ที่ 296,762,190 บาท โดยมีระยะเวลาในการพัฒนาโครงการอยู่ที่ 2 ปี 10 เดือน และโครงการจะมีต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย WACC อยู่ที่ร้อยละ 8.12 โดยมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ NPV อยู่ที่ 19,420,898 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายในโครงการ IRR อยู่ที่ร้อยละ 25.99 ซึ่งสามารถสรุปได้ว่า ค่า NPV ที่มากกว่า 0 และ ค่าของ IRR ที่มากกว่า Discount Rate อีกทั้งยังมี Payback Period อยู่ที่ 2 ปี 8 เดือน จากการวิเคราะห์ปัจจัยทั้งหมดที่กล่าวมาข้างต้น แสดงให้เห็นว่าโครงการนี้มีความเป็นไปได้ในการลงทุน