การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินติดถนนสรงประภา

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ บริเวณติดถนนสรงประภา เป็นการศึกษาโดยใช้หลักแนวคิดประโยชน์ที่ดีที่สุดที่สูงที่สุด (Highest and Best Use) ซึ่งได้ผ่านกระบวนการวิเคราะห์ทางด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆบนที่ดินขนาด 40-3-52 ไร่ จากการศึกษาเบื้องต้นทางด้านกายภาพและกฎหมาย พบว่าพื้นที่ดังกล่าวยังมีข้อจำกัดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายรูปแบบ ทำให้รูปแบบที่เหมาะสมที่สุดกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ดังกล่าวจึงเป็นการพัฒนาที่อยู่อาศัย และเนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง จากการที่ตำแหน่งที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยจำเป็นที่จะต้องอยู่ในระดับบน เพื่อให้การพัฒนาดังกล่าวมีความเป็นไปได้ทางการเงิน ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาตลาดในพื้นที่ดังกล่าว ยังคงมีอุปสงค์ความต้องการพื้นที่พาณิชยกรรมอยู่ จึงได้ทำการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-Use Real Estate Project) เพื่อตอบสนองความต้องการของตลาด กระจายความเสี่ยงของรูปแบบโครงการ และเพิ่มโอกาสในการพัฒนาพื้นที่ได้เต็มศักยภาพในอนาคต โครงการพัฒนาดังกล่าว ได้มีการใช้พื้นที่ทั้งหมด 20-0-0 ไร่ โดยแบ่งเป็นการพัฒนาพื้นที่อยู่อาศัย 14-3-18.75 ไร่ ภายใต้ชื่อ Le Palais (เลอ ปาแล) และพื้นที่พาณิชยกรรม 5-0-81.25 ไร่ ภายใต้ชื่อ Palais Garden (ปาแล การ์เด้น) โดยที่ทั้งสองโครงการได้รับแรงบันดาลใจของแนวคิดมาจาก Palais Royal ที่ประเทศฝรั่งเศส เน้นความหรูหราแต่ก็คงไว้ซึ่งความเป็นมิตรต่อพื้นที่สีเขียว ซึ่งการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยว จะมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายระดับบน ที่มีไลฟ์สไตล์ของคนยุคใหม่ โดยระดับรายได้ของลูกค้าบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ 680,000 บาทต่อครัวเรือนต่อเดือนเป็นต้นไป ในขณะที่พื้นที่พาณิชยกรรมเป็นการพัฒนาศูนย์การค้าชุมชน (Neighborhood Mall) ได้ถูกออกแบบมาเพื่อตอบสนองกลุ่มลูกค้าในโครงการบ้านและในบริเวณรอบข้างทั้งหมด จึงมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายตั้งแต่ระดับกลางถึงบน ซึ่งผู้พัฒนาได้เล็งเห็นว่าการออกแบบโครงการให้ผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัยและพื้นที่พาณิชยกรรมจะเป็นอีกหนึ่งจุดขายที่สำคัญที่ทำให้การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนพื้นที่ดังกล่าว แตกต่างจากโครงการอื่นในบริเวณใกล้เคียง โครงการพัฒนาดังกล่าว จะใช้เวลาในการพัฒนาทั้งหมด 30 เดือน สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว และใช้เวลาในการพัฒนาทั้งหมด 34 เดือน สำหรับศูนย์การค้าชุมชน ซึ่งจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงินนั้น พบว่าโครงการพัฒนาบ้านเดี่ยว เลอ ปาแล มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 475,003,770 บาท ซึ่งมากกว่าศูนย์ และมีอัตราผลตอบแทนภายในระดับโครงการอยู่ที่ร้อยละ 41.44 ซึ่งมากกว่าต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย (WACC) ในขณะที่โครงการพัฒนาศูนย์การค้าชุมชน ปาแล การ์เด้น มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 245,922,644 บาท ซึ่งมากกว่าศูนย์ และมีอัตราผลตอบแทนภายในระดับโครงการอยู่ที่ร้อยละ 18.36 ซึ่งมากกว่าต้นทุนทางการเงินถัวเฉลี่ย (WACC) ทั้งนี้ ผลตอบแทนที่แตกต่างกันสะท้อนจากรูปแบบการพัฒนาโครงการที่แตกต่างกันคือ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขายและอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า อย่างไรก็ตาม ในการวิเคราะห์ในมิติต่างๆ โครงการดังกล่าวจำเป็นที่จะต้องพัฒนาในรูปแบบผสมผสาน เพื่อให้เกิดประโยชน์และความเป็นไปได้ที่สูงที่สุด