ความสัมพันธ์ระหว่างระยะทางจากศูนย์กลางธุรกิจรอบนอกกับราคาขายคอนโดมิเนียม: กรณีศึกษาคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีเขียวส่วนต่อขยายคูคต (สถานีหมอชิต-สถานีคูคต) และสายสีเขียวส่วนต่อขยายเคหะสมุทรปราการ (สถานีบางจาก-สถานีเคหะสมุทรปราการ)

นโยบายการพัฒนาเมืองหลวงของประเทศไทยตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันมิได้มุ่งเน้นการพัฒนาเฉพาะกรุงเทพมหานครเพียงเมืองเดียว แต่มีการขยายการพัฒนาด้านต่างๆ ไปยังบริเวณรอบๆปริมณฑลของกรุเทพ (EBMR : Extended Bangkok Metropolitan Region) ทั้งระบบสาธารณูปการ และระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ซึ่งเป็นไปเพื่ออำนวยความสะดวกและสร้างประโยชน์ให้แก่ประชาชน โดยหนึ่งในนโยบายจากทางภาครัฐคือการสร้างรถไฟฟ้าซึ่งเป็นระบบขนส่งมวลชนสาธารณะเพื่อให้ประชาชนสามารถสัญจรระหว่างพื้นที่และลดการใช้ยานพาหนะส่วนตัวเพื่อแก้ปัญหาการจราจรติดขัดบนถนน ทั้งนี้โครงการรถไฟฟ้าโครงการแรกของประเทศไทย มีทั้งหมด 2 เส้นทาง 23 สถานี ได้แก่สายสุขุมวิทหรือสายสีเขียวเข้ม เป็นสาย 1 ระยะทาง 17 กม. จากสถานีหมอชิต ถึงสถานีอ่อนนุช และ สายสีลมหรือสายสีเขียวอ่อน เป็นสาย 2 ระยะทาง 6.5 กม. จากสถานีสนามกีฬาแห่งชาติ ถึงสถานีสะพานตากสิน เปิดให้บริการครั้งแรกในปี พ.ศ. 2542 ทั้งนี้ส่วนต่อขยายคูคตตั้งแต่สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยาย (สถานีหมอชิต - สถานีคูคต) เริ่มมีการเปิดให้บริการใน 4 สถานีแรกในปี 2562 และเปิดให้บริการเต็มระบบทั้งสายในปี 2563 โดยในส่วนของรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายเคหะสมุทรปราการ (สถานีบางจาก – สถานีเคหะสมุทรปราการ) ได้มีการเปิดให้บริการใน 5 สถานีแรกในปีพ.ศ. 2554 และเปิดให้บริการเต็มระบบทั้งสายในปีพ.ศ. 2561ในอดีตรถไฟฟ้าสายดังกล่าวข้างต้นจะวิ่งเฉพาะภายในตัวเมืองเท่านั้น แต่ในเวลาถัดมาได้มีการขยายเส้นทางเพื่อเชื่อมโยงกับชานเมืองต่างๆ การขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าส่งผลกระทบต่อพฤติกรรมของประชาชนตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าในหลายด้าน หนึ่งในนั้นคือพฤติกรรมการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม เพื่อแลกกับความสะดวกสบายในการเดินทางเข้าสู่แหล่งงานในเมือง ส่งผลให้เกิดอุปสงค์จำนวนมาก และเมื่อผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เห็นโอกาสในการสร้างกำไร จึงทำให้เกิดการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าเพื่อสอดรับกับความต้องการของตลาดงานวิจัยนี้ต้องการศึกษาผลกระทบของระยะทางจากศูนย์กลางธุรกิจรอบนอกต่อราคาขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้ารถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยาย (สถานีหมอชิต - สถานีคูคต) และ รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายเคหะสมุทรปราการ (สถานีบางจาก – สถานีเคหะสมุทรปราการ) ซึ่งโครงการรถไฟฟ้าทั้ง 2 เส้นทาง เป็นรถไฟฟ้าชานเมืองจากจังหวัดปทุมธานีและจังหวัดสมุทรปราการวิ่งเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองของกรุงเทพมีลักษณะเส้นทางรถไฟฟ้าคล้ายกัน กล่าวคือเป็นเส้นทางที่เกิดจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มซึ่งเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าที่วิ่งเฉพาะภายในตัวเมืองและขยายไปสู่ชานเมืองในลำดับถัดมา โดยการศึกษาในครั้งนี้จะสร้างแบบจำลองเฮโดนิกแบบตัวแปรหุ่นเวลาเพื่อใช้ในการวิเคราะห์ความสัมพันธ์ระหว่างปัจจัยอิสระที่ส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยาย (สถานีหมอชิต - สถานีคูคต) และ รถไฟฟ้าสายสีเขียวเข้มส่วนต่อขยายเคหะสมุทรปราการ (สถานีบางจาก – สถานีเคหะสมุทรปราการ)ผลของสมการถดถอยพหุ (Multiple Linear Regression) ได้พิสูจน์ยืนยันว่าระยะทางจากสถานีรถไฟฟ้าถึงศูนย์กลางธุรกิจรอบนอกตามแนวรถไฟฟ้าชานเมืองเป็นปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมมากที่สุด รองลงมาเป็นประเภทเส้นทางรถไฟฟ้าชานเมือง จำนวนชั้นของอาคาร จำนวนห้องขาย สัดส่วนพื้นที่จอดรถ และระยะทางจากคอนโดมิเนียมถึงสถานีรถไฟฟ้าที่ใกล้ที่สุด โดยใช้ค่าสัมประสิทธิ์ถดถอยเป็นเกณฑ์