การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ mixed-use สำหรับผู้สูงอายุ

โครงการฉันมิตร CHAN – MITR Mixed Friendly Community เป็นโครงการแบบผสมผสาน ที่ประกอบด้วยพื้นที่อยู่อาศัยอาคารชุดสูง 8 ชั้น สำหรับผู้สูงอายุ และบุคคลในวัยอื่นในสัดส่วนที่เหมาะสม พื้นที่เชิงพาณิชยกรรม ศูนย์การค้าใกล้บ้าน (Neighborhood Mall) ซึ่งประกอบด้วยพื้นที่เช่าร้านค้า และพื้นที่เช่าสำหรับทำงานศิลปะ ซึ่งในแต่ละพื้นที่ต่างมีประโยชน์เกื้อหนุนซึ่งกันและกัน เช่นผู้อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม และผู้เช่าพื้นที่ทำงานศิลปะ ทานอาหารในร้านของศูนย์การค้า และพื้นที่ทำงานศิลปะยังเป็นการเติมเต็มกิจกรรมให้ผู้สูงอายุไม่เบื่อเหงาเป็นต้น นอกจากนี้โครงการยังมีแนวคิดเกี่ยวกับการรักสุขภาพ ให้เหมาะสมกับกลุ่มลูกค้า อย่างเช่นการมีแปลงผัก Organic การเลือกผู้เช่าร้านอาหารสุขภาพ และคลินิกกายภาพบำบัด เป็นต้นโครงการตั้งอยู่ในเขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร บนถนนเลียบทางรถไฟ ซึ่งตัดกับถนนจรัญสนิทวงศ์ และตรงสู่ทางเข้าโรงพยาบาลศิริราช ฝั่งโรงพยาบาลศิริราชปิยมหาราชการุณ ซึ่งใช้เวลาเดินทางเพียง 5 นาที โครงการมีเนื้อที่ 4-2-94 ไร่ บริเวณโดยรอบโครงการเป็นชุมชนบ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียม ระบบขนส่งสาธารณะมีให้เลือกหลายประเภท ทั้งรถสองแถว รถเมล์ รถไฟฟ้า MRT สถานีบางขุนนนท์ สามารถเชื่อมต่อไปยังตลิ่งชันด้วยรถไฟฟ้าสายสีแดง และยังสามารถเชื่อมต่อไปยังกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ด้วยรถไฟฟ้าสายสีส้ม ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2566จากการศึกษางานวิจัยที่เกี่ยวกับความต้องการของผู้สูงอายุ และวิเคราะห์ด้านกายภาพ กฎหมาย และความเป็นไปได้ทางการตลาดแล้ว พบว่าโครงการควรมีขนาดไม่เกิน 300 ยูนิต และมีราคาขายอยู่ระดับกลาง เป็นการขายสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปี ราคาต่อยูนิต 2 – 4 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 77,000 บาทต่อตารางเมตร เพื่อให้สามารถแข่งขันกับคู่แข่งในธุรกิจเดียวกัน และคู่แข่งในพื้นที่การค้า กลยุทธ์ทางการตลาดมุ่งเน้นให้ศูนย์การค้าที่อยู่ด้านหน้าโครงการเป็นตัวดึงดูดกลุ่มลูกค้าให้เข้ามาใช้บริการ นำไปสู่การรู้จักโครงการคอนโดมิเนียมที่อยู่ด้านใน และเยี่ยมชมโครงการต่อไปการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน โครงการมีสัดส่วนเงินทุนส่วนของเจ้าของ 40% และเงินกู้จากสถาบันการเงิน 60% คำนวณ WACC ได้ 6.44% จากการคำนวณงบกระแสเงินสดของโครงการ พบว่ามูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เป็นบวก อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) มีค่ามากกว่า WACC ส่วนการวิเคราะห์ Scenario Analysis มูลค่าปัจจุบันสุทธิยังคงเป็นบวกทั้ง 3 สถานการณ์ ดังนั้นจึงกล่าวโดยสรุปได้ว่าโครงการฉันมิตร CHAN – MITR มีความเป็นไปได้ในการลงทุน