การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท fulfillment storage

การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ประเภท Fulfillment Storage ในรูปแบบของ Use Looking for Site นั้นผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์ถึงปัจจัยต่างๆ ที่ใช้ในการเลือกทำเลที่ตั้งโครงการ ซึ่งจากการวิเคราะห์กรอบทางด้านกฎหมาย การตลาด และ การเงินแล้วสามารถสรุปได้ว่าทำเลที่ตั้งโครงการที่ดีนั้น ควรเป็นทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตของพื้นที่ค่อนข้างสูง และอยู่ใกล้กับ พื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) เนื่องจากจะให้ผลตอบแทนสูงที่สุด จากผลของการศึกษาความเป็นไปได้ในแง่กฎหมาย การตลาด การก่อสร้าง และการเงิน โดยผู้ศึกษาได้เลือกพื้นที่ย่านอ่อนนุช ในซอยสุขุมวิท 52 ซึ่งเป็นที่ดินเปล่า มาพัฒนาโครงการ ซึ่งจะใช้ชื่อว่า “Real Time Fulfillment” โดยการสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ จำนวน 6 ชั้น ต้นทุนการพัฒนาโครงการทั้งหมด 132,375,908 บาท ทำให้มีพื้นที่เก็บสินค้า ทั้งหมด 548 Units ขนาดตั้งแต่ 2 ถึง 24 ตารางเมตร ซึ่งมีพื้นที่จัดเก็บเป็นจำนวน 5,334 ตารางเมตร ราคาค่าบริการเช่าพื้นที่จัดเก็บ 1,500 บาทต่อเดือน และราคาค่าบริการจัดการสินค้า 15 บาทต่อออเดอร์ และได้ทำการทดสอบสมมติฐาน 2 รูปแบบ คือในช่วงสถานการณ์ปรกติ (Base Case) และในช่วงสถานการณ์ที่เลวร้าย (Worst Case)โครงการมีมูลค่าการลงทุนก่อสร้างอาคาร 120,100,708 บาท โดยมีโครงสร้างเงินลงทุน แบ่งเป็นส่วนของเจ้าของ 64% และกู้จากธนาคาร 36% โดยในช่วงสถานการณ์ปรกติ (Base Case) เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินที่ได้รับระดับโครงการ โดยมีต้นทุนทางการเงิน (WACC) เท่ากับ 11.69% พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 128,116,468 บาท โดยมีระยะเวลาการคืนทุนที่ 7 ปี และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 19% เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ที่ได้รับระดับเจ้าของ โดยมีอัตราผลตอบแทนในส่วนเจ้าของ (Cost of Equity) เท่ากับ 14.76% พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 49,616,384 บาท โดยมีระยะเวลาการคืนทุนที่ 7 ปี และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 20%และในช่วงสถานการณ์ที่เลวร้าย (Worst Case) เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินที่ได้รับระดับโครงการ โดยมีต้นทุนทางการเงิน (WACC) เท่ากับ 11.69% พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 96,745,384 บาท โดยมีระยะเวลาการคืนทุนที่ 7 ปี และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 17% เมื่อวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงินที่ได้รับระดับเจ้าของ โดยมีอัตราผลตอบแทนในส่วนเจ้าของ (Cost of Equity) เท่ากับ 14,76% พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 25,539,513 บาท โดยมีระยะเวลาการคืนทุนที่ 8 ปี และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 17%สรุปผลการศึกษาทั้งหมด ผู้ศึกษามีความเห็นว่า การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ Real Time Fulfillment ในทำเลพื้นที่ย่านอ่อนนุช ซอยสุขุมวิท 52 มีความเป็นไปได้ที่จะพัฒนาโครงการให้เกิดขึ้นจริง เนื่องจากผลตอบแทนที่ได้รับในทุกสถานการณ์นั้นคุ้มค่าแก่การลงทุน