การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาที่ดินบริเวณ อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี

โครงการ ประภัสสร เลควิลล์ 28 ตั้งอยู่บนถนนบ้านเก่า อำเภอพานทอง จังหวัดชลบุรี จากขั้นตอนการกรั่นกรองแนวคิดเพื่อหาความเป็นไปได้เบื้องต้น โดยการพิจารณาปัจจัยด้านกายภาพ, กฏหมาย, การตลาด และการเงิน พบว่า ที่ดินผืนนี้เหมาะสมในการนำมาพัฒนาเป็นโครงการจัดสรรเพื่ออยู่อาศัยมากที่สุด โดยสินค้าที่มีตลาดรองรับจะได้แก่บ้านแฝดและทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น รองรับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่ทำงานในนิคมอมตะนครและบริเวณโดยรอบนิคมระยะ 5 กม. และเนื่องจากกลุ่มลูกค้าเป็นกลุ่มที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ มีรายได้เฉลี่ยสุทธิอยู่ที่ 25,000 – 30,000 บาทต่อคนต่อเดือน ราคาขายที่เหมาะสมจึงไม่สูงเกินกว่า 3 ล้านบาท โครงการ ประภัสสร เลควิลล์ 28 มีจำนวนบ้านในโครงการทั้งหมด 367 ยูนิต มูลค่าโครงการเท่ากับ 773,590,800 บาท โครงการบ้านถูกพัฒนาบนที่ดินขนาด 28 ไร่ 2 งาน 73 ตารางวา แบ่งเป็นพื้นที่ขาย 60% และ ยังมีแปลงที่ดินสำหรับคลับเฮ้าส์แยกอีก 1 แปลงที่อยู่ติดกันขนาด 29 ไร่ 3 งาน 95.9 ตารางวา จุดเด่นของโครงการที่สำคัญคือพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่มากกว่าโครงการจัดสรรอื่นๆและมีจุดศูนย์กลางเป็นทะเลสาบกว่า 10 ไร่ ที่ใหญ่ที่สุดในจังหวัดชลบุรี พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกแก่ลูกบ้านอย่างครับครัน ไม่ว่าจะเป็น สระว่ายน้ำริมทะเลสาบ, สนาม Multi-Generation Playground, Community Park ซึ่งจะมีจุดชมวิว, ทางเดินริมน้ำ, ที่นั่งรอบทะเลสาบ, พลาซ่า, Co-working Space, Fitness และ Kids room เป็นต้น โดยคอนเซ็ปต์ของโครงการคือ “The Urban Oasis” เป็นการผสมผสานความเป็นเมืองสมัยใหม่ (Urban) เข้ากับธรรมชาติและบรรยากาศของทะเลสาบ แบบบ้านในโครงการมีทั้งหมด 2 แบบคือ แบบบ้านทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น จำนวน 341 ยูนิต คิดเป็น 92% ของจำนวนทั้งหมด มีขนาดหน้ากว้าง 4 เมตร ลึก 16 เมตร ขนาดที่ดินเริ่มต้น 16 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยเริ่ม 90 ตารางเมตร จุดเด่นคือทาวน์เฮ้าส์สไตล์ยุโรปสมัยใหม่ที่มีฟังก์ชั่นผนังแยกออกจากกัน (ทาวน์เฮ้าส์อิสระ) ให้ความเป็นส่วนตัวมากยิ่งขึ้น ราคาขายเริ่ม 1.99 ล้านบาท และแบบบ้านแฝด 2 ชั้น จำนวน 26 ยูนิต คิดเป็น 8% ของจำนวนทั้งหมด มีขนาดหน้ากว้าง 5.7 เมตร ลึก 24.6 เมตร ขนาดที่ดินเริ่มต้น 35.06 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอยเริ่ม 140.31 ตารางเมตร จุดเด่นคือบ้านแฝดสไตล์นอร์ดิกฟังก์ชั่นบ้านเดี่ยว 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ 1 ครัว 2 ที่จอดรถ ราคาขายเริ่ม 2.9 ล้านบาท การพัฒนาโครงการนี้ใช้แหล่งเงินทุนจากส่วนของผู้พัฒนา 51% และการกู้ยืมสถาบันการเงินอีก 49% โดยหลังจากการวิเคราะห์ด้านการเงิน พบว่า โครงการจะสามารถสร้างอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 41.69% ต่อปี มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิอยู่ที่ 140,572,694 บาท และแม้ว่าจะเกิดเหตุการณ์ Worst Case โครงการประภัสสร เลควิลล์ 28 จะยังคงให้อัตราผลตอบแทนที่ 21.36% ต่อปี ซึ่งถือว่าโครงการประภัสสร เลควิลล์ 28 มีความน่าสนใจและมีความเป็นไปได้ในการลงทุน