ปัญหาทางกฎหมายเกี่ยวกับบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์

อุตสาหกรรมก่อสร้างเป็นอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงและก็เป็นหนึ่งในอุตสาหกรรมที่เกิดข้อพิพาทมากที่สุดอุตสาหกรรมหนึ่ง หนึ่งในข้อพิพาทที่เกิดขึ้นบ่อยครั้งคือการที่ผู้ว่าจ้างผิดนัดไม่ชำระค่าจ้าง เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นว่านี้ ด้วยหลักกฎหมายในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ในสัมภาระในสัญญาจ้างทำของภายหลังส่งมอบงานที่สะท้อนออกมาจากมาตรา 603 มาตรา 604 แห่งประมวลกฎหมาแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องการแบกรับความวินาศที่เกิดขึ้นต่อสัมภาระที่ใช้ในการทำการงาน ประกอบกับโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่มักมีการตกลงรับมอบงานเป็นส่วน ๆ เป็นเหตุให้ผู้รับจ้างในประเทศไทยเมื่อได้ส่งมอบการงานที่ทำขึ้นแล้วไม่มีกรรมสิทธิ์ในวัสดุอุปกรณ์ที่ตนได้ลงทุนลงแรงสร้างขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นอีก คงทำได้เพียงแค่ใช้สิทธิเรียกร้องเป็นหนี้เงินเท่านั้น ในกรณีเช่นนี้ เมื่อผู้รับจ้างชนะคดีแล้ว ผู้ว่าจ้างเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา แม้ผู้รับจ้างอาจดำเนินการบังคับตามคำพิพากษาโดยการยึด อายัดทรัพย์สินของผู้ว่าจ้างมาขายทอดตลอดแล้วนำเงินที่ขายได้มาชำระหนี้แก่ตน แต่ปัญหาจะเกิดขึ้น หากผู้ว่าจ้างเช่นว่านั้น ไม่ได้มีเจ้าหนี้เพียงผู้รับจ้างรายเดียว ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ที่ต้องมีการติดต่อประสานบุคคลหลาย ๆ ฝ่าย และหนึ่งในนั้นก็คือสถาบันการเงินที่ให้โครงการกู้ยืมเงิน โดยนำอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งโครงการมาเป็นประกันหนี้เงินกู้โดยจดทะเบียนจำนองต่อสำนักงานที่ดิน การกระทำเช่นนี้ทำให้สถาบันการเงินมีฐานะเป็นเจ้าหนี้จำนองซึ่งมีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้สามัญอื่น รวมถึงผู้รับจ้างด้วย ทำให้สถาบันการเงินอาจเข้ามายื่นคำร้องขอรับชำระหนี้หรือขอกันส่วนก่อนเจ้าหนี้สามัญอื่น ๆ จนทำให้เงินที่เหลืออยู่ไม่เพียงพอสำหรับชำระหนี้เงินคืนแก่ผู้รับจ้างได้ อย่างไรก็ตาม กฎหมายไทยได้สร้างกลไกที่จะช่วยให้ผู้รับจ้างมีโอกาสได้รับชำระหนี้มากขึ้น โดยได้มีการบัญญัติบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตาม 273 (2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ขึ้นมา ซึ่งหากนำบุริมสิทธิดังกล่าวไปบอกลงทะเบียนโดยชอบตามมาตรา 286 แล้ว ย่อมทำให้ผู้รับจ้างมี บุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนเจ้าหนี้สามัญ และก่อนเจ้าหนี้จำนองตามมาตรา 287 อันเป็นกลไกที่มีประโยชน์มากที่จะช่วยให้ผู้รับจ้างได้รับชำระค่าจ้าง จากการศึกษาวิเคราะห์ของผู้เขียน การนำบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ตาม 273 (2) มาใช้ยังมีปัญหาและข้อจำกัดทางกฎหมายหลายประการ ทำให้กลไกนี้ไม่เป็นที่นิยมและแพร่หลายเท่าที่ตามสมควร กล่าวคือ 1. ปัญหาและข้อจำกัดด้านภาระภาษีอากรและค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน ในด้านภาระภาษีอากร แม้การบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิตามมาตรา 286 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่อยู่ภายใต้บังคับต้องเสียภาษีอากร แต่การบอกลงทะเบียนได้นั้นสัญญาจ้างพึงปิดอากรแสตมป์ตามลักษณะตราสาร 4. จ้างทำของแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์ ส่วนในด้านค่าธรรมเนียมนั้น เมื่อเปรียบเทียบกับอัตราค่าธรรมเนียมในการบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิตามกฎหมายแห่งรัฐเพนซิลเวเนียแล้วเห็นว่าค่าธรรมเนียมยังอยู่ในระดับค่อนข้างสูง ข้อเสนอแนะในการแก้ไขปัญหาและข้อจำกัดในข้อนี้ สำหรับเรื่องภาระภาษีอากร แม้อาจเป็นภาระอยู่บ้าง แต่เนื่องจากประมวลรัษฎากรได้บัญญัติวิธีการเบาเทาภาระอากรสำหรับตราสารลักษณะนี้ในหมายเหตุข้อ (2) โดยให้กรณีที่สัญญาจ้างกำหนดให้รับสินจ้างเป็นงวด ๆ สามารถแบ่งชำระอากรเป็นงวดได้เมื่อได้รับสินจ้าง ทำให้ผู้รับจ้างไม่จำเป็นต้องชำระอากรแสตมป์ครั้งเดียวเต็มตามมูลค่าสัญญา ดังนั้น เมื่อชั่งน้ำหนักระหว่างประโยชน์ของรัฐในการบังคับจัดเก็บภาษีอากร กับ ผลกระทบที่มีต่อผู้รับจ้างที่ประสงค์จะขอบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิแล้ว หลักเกณฑ์ที่ว่าการบอกลงทะเบียนต้องนำสัญญาจ้างที่ปิดอากรแสตมป์ไปแสดงยังมีเหตุผลที่คงไว้อยู่ สำหรับเรื่อง ค่าธรรมเนียมในการบอกลงทะเบียนแล้ว เมื่อเปรียบเทียบกับการลงทะเบียนบุริมสิทธิของช่าง (Mechanic’s Lien) ของรัฐเพนซิลเวเนียแล้ว พบว่าการจัดเก็บค่าธรรมเนียมในการบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิในประเทศไทยในอัตราร้อยละ 1 อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาทยังอยู่ในระดับสูงกว่ารัฐเพนซิลเวเนีย จึงอาจพิจารณาปรับลดค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียน เพื่อให้บุริมสิทธิเป็นที่นิยมมากขึ้น 2. ปัญหาและข้อจำกัดด้านวิธีการจดทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ ในเรื่องความยินยอมของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สำหรับการบอกลงทะเบียน บุริมสิทธิในมูลจ้างทำของเป็นการงานทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์นั้นจะก่อตั้งขึ้นได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทำให้การบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิประสบอุปสรรคอย่างมากในกรณีที่ผู้ว่าจ้างหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้ความร่วมมือในการบอกลงทะเบียน ในเรื่องการบอกลงทะเบียนต้องทำก่อนลงมือทำการก่อสร้าง หากไม่มีการบอกลงทะเบียนบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ในกฎหมายไทยตามมาตรา 273 (2) ก่อนลงมือทำการบุริมสิทธินั้นย่อมระงับสิ้นไป สภาพบังคับอันเคร่งครัดและไม่มีความยืดหยุ่นของบทบัญญัติเช่นว่านี้ทำให้โอกาสที่ผู้รับจ้างจะได้รับการคุ้มครองโดยบุริมสิทธิลดลงอย่างมาก ข้อเสนอแนะในการแก้ไขปัญหาและข้อจำกัดในข้อนี้ เนื่องจากไม่ว่าเงื่อนไขที่การบอกลงทะเบียนต้องอาศัยความยินยอมของลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามหนังสือที่ มท 0515/ว36814 ลงวันที่ 30 พฤศจิกายน 2548 เรื่องจดทะเบียนบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (2) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หรือการบอกลงทะเบียนต้องดำเนินการก่อนลงมือทำการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 286 ล้วนมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียทราบว่าได้มีการก่อตั้งบุริมสิทธิบนอสังหาริมทรัพย์แล้ว ดังนั้น หากพิจารณาใช้วิธีอื่นที่ทำให้สามารถบรรลุวัตถุประสงค์ดังกล่าว น่าจะสามารถยกเลิกหรือผ่อนคล้ายเงื่อนไขดังกล่าว วิธีการเช่นว่านี้อาจพิจารณาจาก "สารบบหนังสือแจ้งก่อสร้างแห่งรัฐ (State Construction Notices Directory” ของรัฐเพนซิลเวเนีย ซึ่งเป็นระบบหนังสือแจ้งอิเล็กทรอนิกส์ที่ทำให้ลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบุคคลภายนอกผู้มีส่วนได้เสียทราบได้ว่าบุคคลใดบ้างในโครงการก่อสร้างที่อาจจะก่อตั้งบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ โดยไม่ต้องมีเงื่อนไขให้ลูกหนี้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้ความยินยอมในการบอกลงทะเบียน และไม่ต้องมีการบอกลงทะเบียนก่อนลงมือทำการ อันทำให้การได้มาซึ่งบุริมสิทธิง่ายมากขึ้น และโอกาสที่บุริมสิทธิระงับสิ้นไปน้อยลง 3. ปัญหาและข้อจำกัดด้านขอบเขตความคุ้มครองของบุริมสิทธิในมูลจ้างทำของทำขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ ในประเด็นเรื่องผู้รับจ้างช่วง (Subcontractor) ผู้จัดหา (Supplier) และประเด็นเรื่องผู้ว่าจ้างเป็นเพียงผู้เช่า (Tenant) นั้น ถ้อยบัญญัติตามกฎหมายไทยกำหนดขอบเขตการคุ้มครองที่แคบและไม่เหมาะสำหรับอุตสาหกรรมก่อสร้างที่มักมีการจ้างช่วงหรือมีการเช่าที่บุคคลอื่นมาก่อสร้าง เป็นเหตุให้ผู้รับจ้างช่วง (Subcontractor) และผู้จัดหา (Supplier) ที่ทำงานในโครงการเช่นเดียวกับผู้รับจ้าง (Contractor) แต่ไม่ได้มีนิติสัมพันธ์โดยตรงกับเจ้าของโครงการ กลับไม่ได้รับการคุ้มครองโดยบุริมสิทธิ และผู้รับจ้างที่ทำการงานให้ผู้เช่าที่บุคคลอื่นมาก่อสร้างไม่ได้รับการคุ้มครอง ข้อเสนอแนะในการแก้ไขปัญหาและข้อจำกัดในข้อนี้ สำหรับประเด็นเรื่องผู้รับจ้างช่วง (Subcontractor) ผู้จัดหา (Supplier) ไม่ได้รับการคุ้มครอง เนื่องจากหลักกฎหมายในเรื่องบุริมสิทธิประเภทนี้จำกัดว่าอสังหาริมทรัพย์ที่อาจก่อตั้งบุริมสิทธินั้นต้องเป็นของลูกหนี้ผู้ว่าจ้างเท่านั้น ทำให้ผู้รับจ้างช่วง (Subcontractor) ผู้จัดหา (Supplier) ที่ผู้รับจ้างหลัก (General Contractor) จ้างมาอีกทีและไม่มีนิติสัมพันธ์กับผู้ว่าจ้างที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงนั้นไม่อาจได้รับการคุ้มครองจากบทบัญญัติแห่งกฎหมายนี้ได้ ซึ่งเมื่อพิจารณาจากบุริมสิทธิของช่าง (Mechanic’s Lien) ของรัฐเพนซิลเวเนียที่ให้ความคุ้มครองครอบไปถึงบุคคลดังกล่าว ถือว่าบุคคลดังกล่าวได้มีบทบาทในการทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของเพิ่มขึ้น จึงควรได้รับการคุ้มครองเช่นกัน ดังนั้น แนวทางการปรับแก้บทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยบุริมสิทธิประเภทนี้ จะควรปรับแก้ให้ความหมายของอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้กว้างขึ้น จากเดิมเป็นเฉพาะของลูกหนี้ มาเป็นของบุคคลผู้ได้รับประโยชน์จากการที่อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเพราะการงานที่บุคคลอื่นได้ทำลงบนอสังหาริมทรัพย์ของตนแทน ส่วนประเด็นเรื่องผู้เช่า เห็นว่าหลักที่ว่าไม่ควรให้บุริมสิทธิก่อตั้งขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้เช่ายังคงมีอยู่ แต่ควรพิจารณาเพิ่มข้อยกเว้นตามแนวทางที่บัญญัติในกฎหมายของรัฐเพนซิลเวเนีย คือหากเจ้าของผู้ให้เช่า [1] ได้ตกลงยินยอมให้ผู้เช่าดำเนินการปรับปรุง และ [2] ได้ลงลายมือชื่อเป็นหนังสือ และ [3] แท้จริงแล้วการก่อตั้ง ก่อสร้าง ดัดแปลง หรือซ่อมแซมนั้นเป็นไปเพื่อการใช้งานในทันทีทันใดและเพื่อประโยชน์ของเจ้าของ ผู้รับจ้างก็สามารถก่อตั้งบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ของผู้ให้เช่าได้