การศึกษาความเป็นไปได้ในการปรับปรุงอาคารเก่าเป็นโฮสเทลอย่างยั่งยืน

รายงานนี้เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ในของการนำอาคารเก่ามาดัดแปลงเป็นโฮสเทลแบบยั่งยืน เป็นการศึกษาความเป็นไปได้ประเภท Use looking for Site โดยหาอาคารเก่าร้างที่ไม่ได้ใช้งาน ที่สามารถนำมาสร้างรายได้ในรูปแบบของโฮสเทล โดยได้เลือกที่ดินบริเวณสามย่าน และได้เปรียบได้หาพื้นที่ที่มีความเป็นไปได้ในการลงทุน โดยศึกษาความเป็นไปได้ทั้งในด้านกายภาพ กฎหมาย การตลาดและการเงิน พบว่า ทำเลที่มีศักยภาพสูงสุด คือ ทำเลในซอยจุฬา 34 โดยโครงการเป็นอาคารพาณิชย์ 3 คูหา มีขนาดพื้นที่ 672 ตร.ม. โดยมีค่าเช่าอยู่ที่ 223 บาท/ตร.ม./เดือน และเมื่อศึกษาศักยภาพของพื้นที่และคู่แข่งอย่างละเอียด พบว่า ทำเลที่ตั้งนี้เหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโครงการโฮสเทล เนื่องจากเดินทางสะดวก และตั้งอยู่ติดกับถนนบรรทัดทองที่มีร้านอาหารที่มีชื่อเสียงมากมาย โดยมีกลุ่มลูกค้าหลัก คือ ลูกค้าต่างชาติชาวยุโรปที่เดินชอบเดินทางท่องเที่ยวคนเดียวหรือกับกลุ่มเพื่อนขนาดเล็ก และกลุ่มเป้าหมายรอง คือ กลุ่ม Digital Nomads และนักท่องเที่ยวชาวไทยที่เข้ามาพักในกรุงเทพมหานครโครงการพอดีโฮสเทล ประกอบด้วยพื้นที่ทั้งหมด 4 ชั้น โดยชั้น 1 จะเป็นคาเฟ่ขายอาหารและเครื่องดื่ม และชั้น 2- 4 ได้ถูกจัดวางพื้นที่ใช้สอยให้มีพื้นที่ส่วนกลาง ได้แก่ ห้องนั่งเล่น ห้องครัว ห้องเอนกประสงค์ และห้องน้ำรวม และพื้นที่ส่วนห้องพักมีทั้งหมด 56 เตียง แบ่งห้องพักเป็น 5 รูปแบบ ได้แก่ 6-beds mixed room, 6-beds mixed lady room, 8-pods mixed room (front entry), Double room with shared bathroom และ Twin room with shared bathroomในส่วนความเป็นไปได้ทางการเงิน โดยมีระยะเวลาการปรับปรุงและก่อสร้าง 7 เดือน โดยโครงการเริ่มก่อสร้างเดือนมีนาคม 2568 และเปิดตัวโครงการในเดือนกันยายน 2568 ในส่วนโครงการมีสัดส่วนเงินทุนจากส่วนเจ้าของ 50% และจากส่วนของเงินกู้ 50% อัตราดอกเบี้ย 6.92% อัตราเฉลี่ยถ่วงนํ้าหนักของต้นทุนทางการเงิน (WACC) 7.8% ซึ่งในกรณี Normal Case โครงการมีมูลค่า ปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 7,469,979.43 บาท และมีอัตราผลตอบแทน (IRR) เท่ากับ 26.32% และมีระยะเวลาการคืนทุน (Payback period) 3 ปี 2 เดือน