การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดิน ตำบลอ่าวนาง จังหวัดกระบี่

ในการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการครั้งนี้ ผู้จัดทำมีจุดประสงค์เพื่อศึกษาศักยภาพของที่ดินที่ได้ทำการศึกษา โดยมีที่ตั้งอยู่ในซอยอ่าวนาง 11 ตำบลอ่าวนาง อำเภอเมือง จังหวัดกระบี่ ประกอบด้วยโฉนดที่ดินทั้งสิ้น 8 แปลงติดต่อกัน รวมเนื้อที่ 1 ไร่ 97.6 ตารางวา หรือ 497.6 ตารางวา ว่าสามารถใช้ประโยชน์ด้านใดได้บ้าง (Site Looking for use) โดยใช้แนวคิดการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด (Highest and best use) โดยมีขั้นตอนการศึกษากลั่นกรองความคิดในการพัฒนาในด้านต่างๆ ทั้งด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านการตลาด และด้านการเงินซึ่งจากผลการวิเคราะห์พบว่า ที่ดินที่ทำการศึกษานั้นมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาเป็นโครงการประเภทโรงแรม เนื่องจากมีความต้องการของตลาดและความคุ้มค่าในการลงทุน โดยโรงแรม Eleven Aonang มีลักษณะของโครงการเป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว ประกอบด้วยห้องพักทั้งหมด 100 ห้อง โดยโครงการประกอบไปด้วย 1 อาคาร 5 ชั้น ขนาด 6,250 ตารางเมตร โดยในโรงแรมจะประกอบไปด้วย โถงต้อนรับ ห้องรับแขก ห้องสัมมนา ร้านอาคาร สระว่ายน้ำ และห้องพัก 2 แบบ โดยห้องพักแบบ Standard Type ขนาด 24.5 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 70 และห้องพักแบบ Superior Type ขนาด 31.5 ตารางเมตร คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30 ของจำนวนห้องทั้งหมดกลุ่มลูกค้าเป้าหมายหลักของโรงแรมคือ กลุ่มลูกค้าที่เดินทางมาท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ เป็นกลุ่มลูกค้าที่ต้องการความสะดวกและที่พักสบาย ชอบการบริการที่ดี โดยมีกำลังซื้อในระดับปานกลาง และกลุ่มเป้าหมายรองเป็นกลุ่มลูกค้าที่มาสัมมนา หรือจัดงานประชุมขนาดใหญ่ โดยอาจจะต้องการพื้นที่ทำกิจกรรมภายในโรงแรม แต่ยังคงคำนึงถึงเรื่องความคุ้มค่าของราคา ซึ่งส่วนใหญ่ผู้ที่เข้าพักสัมมนาจะมีบริษัทเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายให้ ดังนั้นลูกค้ากลุ่มนี้จะเน้นเรื่องกายภาพของโรงแรมเป็นหลักทั้งนี้แหล่งเงินทุนของโครงการจะมี 2 แหล่งคือกู้ยืมจากธนาคารร้อยละ 60 และเงินทุนเจ้าของโครงการร้อยละ 40 โดยผู้จัดทำได้วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการลงทุนผ่านเครื่องทางการเงินพบว่า โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่ 162,760,131.86 บาท มีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ร้อยละ 18.80 นอกจากนี้ยังทำการตั้งสมมติฐานเพื่อวิเคราะห์สถานการณ์ทางการเงินและความอ่อนไหวของโครงการที่อาจเกิดขึ้น ตามปัจจัยต่างๆ ที่ควบคุมไม่ได้ จากการศึกษาและวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในด้านต่างๆ จึงสามารถสรุปได้ว่า โครงการมีความคุ้นค่าในการลงทุน