การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าติดถนนสุวินทวงศ์ เขตมีนบุรี กรุงเทพมหานคร

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าติดถนนสุวินทวงศ์ เขตมีนบุรี ที่ตั้งของโครงการมีขนาดพื้นที่ 7-0-37 ไร่ บริเวณผังเมืองกรุงเทพมหานคร สีแดง พ.3 ประเภทพาณิชยกรรม กำหนดให้มี FAR 7:1 และ OSR ร้อยละ 4.5 ซึ่งจะสามารถก่อสร้างได้สูงสุด 79,436 ตารางเมตร สามารถสร้างอาคารสูงได้ไม่จำกัดจำนวนชั้น แต่ไม่เกิน FAR และมีข้อกำหนดเรื่องระยะร่นเฉพาะด้านหน้าของแปลงที่ดินระยะ 15 เมตร ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครจากการกลั่นกรองแนวความคิดทางด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน รวมทั้งการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดและด้านการเงินจากการทบทวนวรรณกรรมที่เกี่ยวข้อง จึงได้บทสรุปรูปแบบการพัฒนาโครงการที่เหมาะสมกับที่ตั้งของโครงการ (Highest and Best Use) คือ อาคารชุดพักอาศัยหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งจะทำให้ผู้บริหารและนักลงทุนได้รับผลตอบแทนมากกว่ารูปแบบการพัฒนาโครงการประเภทอื่น การวิเคราะห์การลงทุนตามสถานการณ์ปกติ สถานการณ์ดีที่สุด และสถานการณ์เลวร้ายที่สุด ที่เกิดจากความอ่อนไหวของสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไปจากตลาดในปัจจุบันสามารถแสดงผลการวิเคราะห์และสรุปได้ว่าในการจำลองสถานการณ์ทั้งเชิงบวกและเชิงลบมีความเสี่ยงและความอ่อนไหวของโครงการในระดับต่ำ สามารถสร้างผลตอบแทนตามที่นักลงทุนคาดหวังไว้ และมีความเป็นไปได้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการต่อไป สรุปรายละเอียดของโครงการดังนี้ชื่อโครงการสามวา พาร์ค แอท มีนบุรี (Samwa Park @ Minburi)ที่ตั้งโครงการริมถนนสุวินทวงศ์ขาออก (ทางหลวงสาย 304) บริเวณช่วงสะพานข้ามคลองสามวา เขตมีนบุรี กรุงเทพมหานครลักษณะโครงการอาคารชุดพักอาศัย 1 อาคาร 38 ชั้น จำนวน 1,005 ยูนิตเนื้อที่โครงการขนาดพื้นที่ 7-0-37 ไร่ หรือ 2,837 ตารางวา หรือ 11,348 ตารางเมตร ผลิตภัณฑ์สตูดิโอ ขนาด 21.41-22.42 ตารางเมตร จำนวน 45 ยูนิต1 ห้องนอน M ขนาด 26.25-29.39 ตารางเมตร จำนวน 330 ยูนิต1 ห้องนอน L ขนาด 30.43-34.06 ตารางเมตร จำนวน 361 ยูนิต1 ห้องนอน Plus ขนาด 34.80-44.62 ตารางเมตร จำนวน 165 ยูนิต2 ห้องนอน ขนาด 45.83-45.93 ตารางเมตร จำนวน 89 ยูนิต2 ห้องนอน Plus ขนาด 66.72 ตารางเมตร จำนวน 15 ยูนิตสิ่งอำนวยความสะดวกสวนส่วนกลางขนาด 2 ไร่, รถรับ-ส่งสถานีรถไฟฟ้า, สิ่งอำนวยความสะดวกกระจายอยู่บนชั้น G, ชั้น 1- 6 (ลานจอดรถ), ชั้น 7 และชั้น 37-38 รวมกว่า 38 ฟังก์ชั่นราคาขายเริ่มต้น 1.39 ล้านบาท หรือราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการ 62,000 บาท/ตารางเมตรต้นทุนค่าที่ดิน285,941,230 บาทต้นทุนค่าก่อสร้างโครงการ1,083,762,600 บาทสัดส่วนเงินลงทุนของโครงการเงินกู้ 77% / ส่วนของเจ้าของ 23%ระยะเวลาก่อสร้าง36 เดือนมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) Project เท่ากับ 224,621,261 บาทEquity เท่ากับ 6,628,110 บาทอัตราผลตอบแทนภายใน(IRR)Project เท่ากับ 24.45%Equity เท่ากับ 13.03%