แนวทางการออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลดผลกระทบต่อสภาวะโลกร้อน: กรณีศึกษา พื้นที่ชานเมือง กรุงเทพมหานคร

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ศูนย์กลางของกรุงเทพมหานครซึ่งมีความหนาแน่นสูงทําให้เกิดการแพร่ขยายของโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ออกสู่พื้นที่ปริมณฑลเพิ่มมากขึ้น และส่งผลให้จํานวนพื้นที่สีเขียวลดลงจากการนําที่ดินมาพัฒนาขึ้นเป็นสิ่งปลูกสร้าง อีกทั้งการพัฒนาพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เป็นการนํามาซึ่งผู้อยู่อาศัยจํานวนมากจนก่อให้เกิดการจราจรที่แออัดมากขึ้นในพื้นที่ ทําให้มีปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจกออกสู่ชั้นบรรยากาศสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นสาเหตุหลักที่ก่อให้เกิดปัญหาภาวะโลกร้อน โดยวัตถุประสงค์ของการวิจัยนี้คือ 1) ศึกษาแนวคิด ทฤษฎี นโยบาย และกรณีศึกษาที่เกี่ยวข้องกับการช่วยลดภาวะโลกร้อนจากการพัฒนาพื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ 2) ศึกษาความเป็นไปได้ของการสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยลดภาวะโลกร้อนในพื้นที่ย่านชานเมือง และ 3) จัดทําและออกแบบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์จากการลดการใช้รถยนต์และจากการเพิ่มพื้นที่สีเขียว โดยจากการวิเคราะห์ ได้เลือกที่ดินขนาด 50-1-86.2 ไร่ บนถนนรัตนาธิเบศร์ อําเภอบางบัวทอง จังหวัดนนทบุรี ซึ่งมีศักยภาพ สูงด้วยที่ตั้งอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพมหานครและอยู่ในระยะเดินเท้าจากสถานีขนส่งมวลชนความเร็วสูง เป็นพื้นที่ออกแบบของโครงการวิจัยสําหรับผลการศึกษาเพื่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แนวคิดเมืองสีเขียว งานวิจัยได้รวบรวมสังเคราะห์แนวคิดสําคัญในการวางผังโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถช่วยลดภาวะโลกร้อน โดยควรมีองค์ประกอบดังนี้ 1) ควรจัดให้มีพื้นที่สีเขียวอยู่บริเวณใจกลางของโครงการ 2) ควรล้อมพื้นที่ใช้สอยด้วยอาคาร เพื่อเชื่อมต่อพื้นที่ภายนอกและพื้นที่ภายในให้กลมกลืนเป็นหนึ่งเดียวกัน 3) ควรวางถนนให้อยู่ริมขอบเขตที่ดิน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการสัญจรระหว่างคนเดินเท้าและรถยนต์ 4) ควรกําหนดขนาดของถนนไม่ให้กว้างจนเกินไปหรือทําถนนบางส่วนในระดับชั้นใต้ดิน เพื่อลดการเกิดความร้อนบนพื้น 5) ควรจัดทําเส้นทางถนนเฉพาะเท่าที่จําเป็น เพื่อหลีกเลี่ยงการใช้รถยนต์ ในโครงการ 6) ควรออกแบบให้ทางเดินมีระยะทางที่สั้นและเชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ สําหรับการศึกษาข้อมูลความต้องการของตลาดเพื่อจัดทํารายละเอียดโครงการ งานวิจัยได้ทําการสํารวจ ลักษณะโครงการในย่านและกรณีศึกษา สัมภาษณ์กลุ่มผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ โดยพบว่าสามารถวางรูปแบบโครงการเป็นชุมชนเมืองขนาดเล็กที่มีการใช้งานแบบผสมผสาน ซึ่งประกอบด้วย พื้นที่สีเขียว คอนโดมิเนียม สํานักงาน ศูนย์การค้า และศูนย์การแพทย์ จากการวิเคราะห์ทางการเงินสามารถแบ่งตามสัดส่วนได้ดังนี้ คอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่สีเขียวร้อยละ 50 จะให้ผลตอบแทนคิดเป็น 19.46% % สํานักงาน 11.46% ศูนย์การค้า 14.05% ศูนย์การแพทย์ 7.70% ซึ่งชี้ได้ว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยลดภาวะโลกร้อนบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ขนาดประมาณ 610,989 ตารางเมตร มีความเป็นไปได้ ในขั้นตอนสุดท้าย งานวิจัยได้ประเมินการช่วยลดปริมาณก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์โดยพิจารณาถึงความสามารถในการลดการใช้รถยนต์และในการดูดซับของพรรณไม้ประเภทต่าง ๆ คาดการณ์ได้ว่าสามารถลดปริมาณก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ลงได้ 1,060.77 ตันคาร์บอนไดออกไซด์ เทียบเท่า/ ปี โดยมีที่มาจากการใช้รถยนต์ที่ลดลงในโครงการ 1,214 คัน/ วัน คิดเป็นจํานวน 830.12 ตันคาร์บอนไดออกไซด์เทียบเท่า/ ปี และจากการดูดซับของการปลูกต้นไม้ยืนต้นเป็นจํานวน 1,220 ต้น ประกอบด้วย ต้นสัตบรรณ 430 ต้น ต้นมะขามป้อม 150 ต้น ต้นนนทรี 130 ต้น ต้นแคนา 419 ต้น และต้นมะกัก 91 ต้น คิดเป็นจํานวน 230.65 ตันคาร์บอนไดออกไซด์เทียบเท่า/ ปี โดยสรุปแล้วงานวิจัยนี้มีจุดมุ่งหมายเป็นกรณีศึกษาที่ฉายภาพให้เห็นถึงความเป็นไปได้ต่าง ๆ ในการลงทุน การวางผัง และการออกแบบ สําหรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับชุมชนที่ช่วยลดผลกระทบต่อ วิกฤติภาวะโลกร้อนที่ดําเนินอยู่ในปัจจุบัน