ปัจจัยกำหนดราคาที่ดินจากแนวเขตระบบโครงข่ายไฟฟ้าของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย

งานศึกษานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาปัจจัยหรือคุณลักษณะของที่ดินที่มีผลต่อราคาที่ดิน และเพื่อประเมินราคาที่ดินตามแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูงของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย โดยอาศัยแบบจำลองราคาฮีโดนิค และคำนึงถึงความสัมพันธ์กันของราคาที่ดินตามแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูงที่มีตำแหน่งใกล้เคียงกัน (Spatial Correlation) ข้อมูลราคาที่ดินและข้อมูลแปลงที่ดินตามแนวเขตระบบโครงข่ายไฟฟ้าของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย จำนวน 6 แนวเขตระบบโครงข่ายไฟฟ้าที่พาดผ่าน 14 จังหวัด รวมตัวอย่างแปลงที่ดินจำนวน 7,522 แปลง ในระหว่างปี พ.ศ. 2559-2563 นำมาวิเคราะห์โดยใช้ข้อมูลเชิงตำแหน่งของจุดสังเกตสำคัญจำนวนมากทางด้านภูมิศาสตร์สารสนเทศ (GIS) โดยแบ่งข้อมูลออกเป็นคุณลักษณะ 3 กลุ่ม อันได้แก่ คุณลักษณะจำเพาะของแปลงที่ดิน คุณลักษณะด้านทำเลที่ตั้งที่ดิน และคุณลักษณะด้านเศรษฐกิจ รวมตัวแปรอิสระทั้งหมด 49 ตัวแปร ด้วยวิธีการวิเคราะห์ความถดถอยเชิงพื้นที่ (Spatial Regression Analysis)ผลการศึกษาพบว่า ตัวแปรอิสระกลุ่มคุณลักษณะด้านทำเลที่ตั้งจำนวนมากนั้น พบสหสัมพันธ์ของตัวแปรบางคู่สูง เช่น โรงพยาบาลกับที่ว่าการอำเภอ และ โรงเรียนกับพื้นที่สาธารณะ ที่มักตั้งอยู่ที่เดียวกันหรือในบริเวณใกล้เคียงกัน และผลการประมาณค่าแบบจำลองด้วยสมการถดถอยเชิงพื้นที่โดยค่าคลาดเคลื่อน (Spatial Error Regression Model) และยังพบว่าราคาที่ดินตามแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูงที่อยู่ติดกันส่งผลกระทบเชิงบวกต่อกัน สำหรับผลการวิเคราะห์กลุ่มตัวแปรประเภทของที่ดิน สามารถเรียงราคาที่ดินตามแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูง จากมากไปน้อยได้แก่ ที่ดินประเภทโฉนด, ที่ดินประเภท ส.ป.ก., ที่ดินประเภทที่ราชพัสดุ, ที่ดินประเภทป่าสงวน, ที่ดินประเภท น.ส.ล. และ ที่ดินประเภทครอบครอง ตามลำดับ ผลการวิเคราะห์กลุ่มประเภทเศรษฐกิจ ผลิตภัณฑ์มวลรวมรายจังหวัดต่อประชากรรายจังหวัด และ เวลา(ปี) มีความสัมพันธ์เชิงบวกกับราคาที่ดินตามแนวสายส่งไฟฟ้าแรงสูง ผลการวิเคราะห์กลุ่มตัวแปรที่เกี่ยวข้องกับถนน บ่งบอกถึงการคมนาคมทางถนนมีความสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินแตกต่างกัน และผลการวิเคราะห์กลุ่มตัวแปรทำเลที่ตั้งที่ดินชี้ให้เห็นว่าการอยู่ใกล้ ตลาด ที่ว่าการจังหวัด โรงแรม ห้างสรรพสินค้าหรือซุปเปอร์มาเก็ต ร้านสะดวกซื้อ สถานีตำรวจ ถนน คลองน้ำ เทศบาล จะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น และ การอยู่ใกล้สถานีบริการน้ำมัน มหาวิทยาลัย จุดตัดแยกไฟแดง อุทยานแห่งชาติหรือวนอุทยาน โรงพยาบาล จะทำให้ราคาที่ดินลดลง โดยราคาประเมินที่ดินจากแบบจำลองที่ได้มีความคลาดเคลื่อนอยู่ที่ร้อยละ 30 ถึง 50 จากสัดส่วนของข้อมูลร้อยละ 70 ถึง 85 ของข้อมูลทั้งหมด ซึ่งสามารถทราบราคาที่ดินได้ล่วงหน้าได้ก่อนการกำหนดแนวเขตระบบโครงข่ายไฟฟ้า และใช้ระยะเวลาในการประเมินราคาได้ไม่นาน ช่วยลดเวลา ต้นทุนค่าใช้จ่าย รวมไปถึงความขัดแย้งระหว่างเจ้าหน้าที่รัฐกับเจ้าของที่ดิน