การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่า ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินเปล่าขนาดประมาณ 6 ไร่ บริเวณถนนเทพารักษ์ ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ โดยพิจารณาความเป็นไปได้ในด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงิน เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนและกำหนดแนวทางพัฒนาโครงการให้เกิดประโยชน์สูงสุด โดยการศึกษาด้านกฎหมายพบว่าที่ดินตั้งอยู่ในพื้นที่สีเหลือง (ประเภท ย.1-3) ตามผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ. 2556 ซึ่งกำหนดให้ใช้ประโยชน์เพื่อที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว และอาคารอยู่อาศัยรวมขนาดไม่เกินอาคารขนาดใหญ่พิเศษ และด้านกายภาพ ที่ดินมีลักษณะเป็นแปลงสี่เหลี่ยมผืนผ้า หน้ากว้างประมาณ 75 เมตร ลึก 130 เมตร ติดถนนเทพารักษ์ซึ่งเป็นถนนสายหลักขนาด 3 ช่องจราจร มีเขตทางสาธารณะกว้าง 20 เมตร ที่ดินอยู่ในระดับที่สามารถพัฒนาได้ทันทีโดยไม่ต้องถมดินเพิ่มเติม รายล้อมด้วยชุมชนที่มีความหนาแน่นปานกลางถึงสูง และอยู่ในระยะใกล้กับศูนย์การค้า โรงพยาบาล สถานศึกษา และแหล่งงานขนาดใหญ่ เช่น สนามบินสุวรรณภูมิ และนิคมอุตสาหกรรมบางพลี ที่เอื้อต่อการอยู่อาศัย สอดคล้องกับการวิเคราะห์ในด้านการตลาดที่ชี้ให้เห็นว่าความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยวยังคงมีอยู่ในระดับที่มั่นคง โดยเฉพาะในกลุ่มผู้บริโภคที่มีรายได้ครัวเรือนระดับ 100,000–250,000 บาทต่อเดือน เขตบางพลีมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์บ้านเดี่ยวสูงที่สุดในจังหวัดสมุทรปราการ และมีอัตราการดูดซับที่ดีในกลุ่มราคา 7–12 ล้านบาท เมื่อพิจารณาร่วมกับผลการวิเคราะห์ทางการเงินภายใต้สมมติฐานราคาขายเฉลี่ย 10 ล้านบาทต่อยูนิต จำนวน 24 ยูนิต พบว่าโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ที่ 62,214,304 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ที่ 15.16% ซึ่งสูงกว่าต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก (WACC) แม้ในกรณีเลวร้าย (Worst-case Scenario) IRR ยังอยู่ในระดับที่สูงกว่าต้นทุนของเงินทุน จึงถือได้ว่าโครงการจัดสรรประเภทบ้านเดี่ยวบนที่ดินแปลงนี้มีความเหมาะสมที่สุดในการพัฒนา