การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสในบริเวณสถานีรถไฟฟ้าราชเทวี

การค้นคว้าอิสระนี้ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนแปลงที่ดินที่มีมูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท ตั้งอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจสำคัญและรายล้อมด้วยโครงการอาคารสูง ติดถนนเพชรบุรีและซอยเพชรบุรี 11 มีขนาด 4 ไร่ 1 งาน 88 ตารางวา (7,152 ตารางเมตร) ซึ่งเดิมเป็นบ้านพักอาศัยสูงสองชั้นพื้นที่ใช้สอยราว 300 ตารางเมตร สร้างมานานหลายสิบปี โดยแปลงที่ดินนี้มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการที่มีพื้นที่ใช้สอยได้มากถึง 85,824 ตารางเมตร (รวมโบนัส GFA 20%) จึงวิเคราะห์ด้านกฎหมาย ด้านการตลาด และด้านการเงิน เพื่อหาความเหมาะสมที่จะพัฒนาเป็นโครงการประเภทต่างๆ 5 รูปแบบ คือ คอนโดมิเนียม, อาคารสำนักงาน, โรงแรม, ศูนย์การค้า, และอะพาร์ตเมนต์ ภายใต้แนวคิดการใช้ประโยชน์ได้สูงสุดและดีที่สุด (Highest and Best Use) จากการศึกษาพบว่า การพัฒนาเป็นโครงการประเภทอาคารสำนักงานเกรด A และศูนย์การค้า มีความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดเพราะมีอุปสงค์การใช้งานสูงในย่าน CBD ส่วนโครงการประเภทคอนโดมิเนียม โรงแรม และเซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์นั้น ได้รับผลกระทบจากปัจจัยกดดันต่างๆ เช่น การระบาดของโรคโควิด 19 ทำให้ยอดขายหรือผลตอบแทนไม่เป็นไปตามที่คาดหวังของนักลงทุนอย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาด้านการเงินแล้ว หากพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเพียงประเภทเดียวจะมีต้นทุนที่สูงจนส่งผลให้ราคาค่าเช่าพื้นที่สูงกว่าราคาตลาดมาก ส่วนการพัฒนาศูนย์การค้าเพียงอย่างเดียวบนที่ดินแปลงนี้ไม่เหมาะสมทางด้านกายภาพ เนื่องจากที่ดินมีขนาดเล็กต้องสร้างศูนย์การค้าที่มีความสูงถึง 16 ชั้น เป็นการยากที่จะดึงดูดลูกค้าไปใช้จ่ายในชั้นที่อยู่สูงหรือต่ำสุดและอาจทำให้ไม่สามารถเก็บค่าเช่าพื้นที่ได้ตามที่คาดการณ์ ดังนั้นจึงใช้การพัฒนาโครงการแบบผสมผสานระหว่างศูนย์การค้าและอาคารสำนักงาน เพื่อให้โครงการมีแรงดึงดูดและส่งเสริมกันจากแนวคิดในการทำโครงการแบบผสมผสานดังกล่าว จึงใช้ชื่อโครงการว่า “ยูนิไฟร์ (Unify)” อันหมายถึงการผสมผสานรวมเป็นหนึ่ง โดยเลือกใช้การจัดให้มีพื้นที่ว่างเพื่อการใช้ประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะในการเพิ่มโบนัส GFA เนื่องจากสำรวจพบว่าพื้นที่สวนที่เข้าถึงได้ในเขตราชเทวีมีเพียง 1.52 ตารางเมตรต่อคนเท่านั้น การเพิ่มพื้นที่สีเขียวหรือที่ว่างเพื่อสาธารณะสอดคล้องกับความต้องการของลูกค้ากลุ่มเป้าหมายซึ่งเป็นผู้บริโภคกลุ่ม Gen X และ Gen Y ที่มีพฤติกรรมชื่นชอบการทำกิจกรรมนอกบ้าน และเป็นการช่วยดึงดูดกลุ่มลูกค้าให้เพิ่มมากขึ้น อีกทั้งยังช่วยให้โครงการเป็นส่วนหนึ่งของสังคมและสามารถอยู่ร่วมกับชุมชนอย่างยั่งยืน โดยโครงการจัดให้มีพื้นที่สีเขียวสาธารณะขนาด 1,430 ตารางเมตร พื้นที่สำนักงาน 50,000 ตารางเมตร ศูนย์การค้า 19,090 ตารางเมตร และพื้นที่จอดรถ 15,304 ตารางเมตร รวมพื้นที่อาคาร (GFA) ทั้งสิ้น 85,824 ตารางเมตร อาคารสำนักงานมีพื้นที่ให้เช่า 35,500 ตารางเมตร ศูนย์การค้ามีพื้นที่ให้เช่า 11,000 ตารางเมตร รวมพื้นที่ให้เช่าสุทธิ (GLA) 46,500 ตารางเมตร จำนวนที่จอดรถตามที่กฎหมาย 1,195 คัน จากการวิเคราะห์พื้นที่จอดรถต่อจำนวนที่จอดรถพบว่า จะต้องมีการใช้ระบบที่จอดรถอัจฉริยะมาช่วยเพิ่มให้จำนวนที่จอดรถเพียงพอตามที่กฎหมายต้องการการพัฒนาโครงการนี้ ประเมินว่าจะใช้ระยะเวลาประมาณ 60 เดือนในการพัฒนาโครงการ แบ่งเป็นช่วงก่อนการก่อสร้างประมาณ 24 เดือน และช่วงก่อสร้างประมาณ 36 เดือน จึงสามารถเปิดใช้อาคาร มีต้นทุนในพัฒนาโครงการทั้งหมด 6,331,993,824 บาท โดยเงินลงทุนในการซื้อที่ดินและออกแบบมาจากส่วนของผู้ถือหุ้น 3,094,301,712 บาท หรือ 48.87% ของต้นทุนทั้งหมด และเงินลงทุนในค่าก่อสร้างอาคารและควบคุมงานก่อสร้างมาจากการกู้ยืมสถาบันการเงินอีก 3,237,692,112 หรือ 51.13% ของต้นทุนทั้งหมด มีผลตอบแทนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินทุน (WACC) เท่ากับ 7.21% โดยมาจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในส่วนของผู้ถือหุ้นเท่ากับ 9.57% และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในส่วนของการกู้ยืมสถาบันการเงินเท่ากับ 6.20% เมื่อวิเคราะห์การลงทุนด้วยเครื่องมือทางการเงินพบว่า โครงการยูนิไฟร์ให้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการเท่ากับ 481,385,449 บาท มีอัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR) มีค่าเท่ากับ 7.69% มีงวดระยะเวลาคืนทุน (Payback Period) 20.9 ปี ทำให้ผู้เป็นเจ้าของได้รับผลตอบแทนมากกว่าขั้นต่ำที่ต้องการ โครงการนี้จึงควรตัดสินใจลงทุน