การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่ดินเปล่าเขตห้วยขวาง

ที่ดินที่ท าการศึกษาตั้งอยู่บริเวณ ซอยประชาอุทิศ 9 เขตห้วยขวาง กรุงเทพมหานคร มีเนื้อที่ทั้งหมด 305 ตารางวา ลักษณะของที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยมคางหมู ด้านทิศตะวันออกติดทางสาธารณะประโยชน์ขนาดกว้างรวมไหล่ทาง 6 เมตร ส่วนทางด้านทิศอื่นๆนั้นติดกับที่ดินเอกชนซึ่งเป็นทั้งที่ดินเปล่าและบ้านที่อยู่อาศัย โดยจากที่ตั้งบริเวณห้วยขวางนั้นมีประชากรค่อนข้างหนาแน่น มีบ้านพักอาศัย อพาร์ตเม้นต์และคอนโดมิเนียมอยู่มากมายหลายแห่ง ซึ่งพื้นที่ที่ท าการศึกษานั้นอยู่ใกล้กับสิ่งอ านวยความสะดวกมากมาย ทั้งร้านสะดวกซื้อ ถนนสายหลัก ศูนย์การค้า โรงเรียนและอาคารส านักงานในด้านกฎหมายผังเมือง พื้นที่นี้เป็นที่ดินประเภท ย.6 เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ไม่เกิน 4.5 ต่อ 1 โดยจากพื้นที่1,220 ตารางเมตร สามารถก่อสร้างอาคารได้พื้นที่สูงสุด 5,490 ตารางเมตร และมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) คือไม่น้อยกว่าร้อยละ 6.5 หรือ 357 ตารางเมตร โดยจากท าเลและกฎหมาย อสังหาริมทรัพย์ที่มีความเป็นไปได้คือคอนโดมิเนียม บ้านแถว และอพาร์ตเม้นต์ แต่จากภาวะตลาด ข้อจ ากัดของพื้นที่และราคาของที่ดินที่มีราคาเสนอขายที่ 100,000 บาทต่อตารางวา ท าให้อสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมและบ้านแถวมีความเป็นได้ต่ า และอพาร์ตเม้นต์มีความเป็นไปได้มากที่สุดจากข้อจ ากัดต่างๆที่ศึกษาเบื้องต้นเมื่อได้ท าการศึกษาตลาดของอพาร์ตเม้นต์ในพื้นที่โดยละเอียด ทั้งทางด้านอุปสงค์และอุปทานพบว่าพื้นที่บริเวณห้วยขวาง-รัชดาภิเษก มีอาคารส านักงานเพิ่มขึ้นมากมาย ซึ่งท าให้เกิดอุปสงค์ต่อที่พักของพนักงานบริษัทมากขึ้น ซึ่งเป็นโอกาสในการท าโครงการอพาร์ตเม้นต์ในพื้นที่นี้มากขึ้นึ่งถึงแม้ว่าจะมีอุปทานจ านวนมากแต่จากการสัมภาษณ์ปัจจัยที่ผู้เข้าพักค านึงถึงในการตัดสินใจเลือกเช่าที่พัก และจากการส ารวจตลาดท าให้ได้รูปแบบโครงการอพาร์ตเม้นต์ ซึ่งมีรายละเอียดดังนี้โครงการอพาร์ตเม้นต์ชิลเฮ้าส์ เป็นอพาร์ตเม้นต์ขนาด 8 ชั้นมีห้องพักจ านวน 116 ห้องโดยแบ่งเป็นขนาด 28 ตารางเมตร จ านวน 109 ห้องราคาค่าเช่า 5,800 บาทต่อเดือน และขนาด 22ตารางเมตร จ านวน 7 ห้องราคาค่าเช่า 5,200 บาทต่อเดือน โดยห้องนั้นมีสิ่งอ านวยความสะดวกครบครันและมากกว่าคู่แข่งส่วนใหญ่ในตลาด ทั้งเครื่องท าน้ าอุ่น ฟรีWi-Fi เคเบิ้ลทีวีที่หลายหลาย บริการฟรีฟิตเนส และระบบรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวด นอกจากนั้นมีที่จอดรถมากกว่า 40 คันโดยไม่คิดค่าจอดรถเพิ่มเติม อีกทั้งมีพื้นที่สีเขียวที่เหมาะแก่การพักผ่อนได้เป็นอย่างดี ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของจุดแข็งของโครงการที่นอกเหนือไปจากท าเลที่ไม่ไกลจากร้านสะดวกซื้อและวินมอเตอร์ไซด์รับจ้างในด้านของการลงทุน ค่าที่ดินและค่าพัฒนาโครงการทั้งหมด 97,432,290บาทนั้นแหล่งเงินทุนมาจากส่วนของเจ้าของร้อยละ 42 และจากสถาบันการเงินร้อยละ 58 มีค่า WACCเท่ากับ 6.03% ท าให้สุดท้ายแล้วนั้นได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) อยู่ที่ 6,507,367 บาทและอัตราผลตอบแทนภายในจากการลงทุน (IRR) คือ 6.68% ซึ่งจาก NPV ที่มากกว่าศูนย์และ IRR ที่มากกว่าWACC ท าให้โครงการนี้มีความเป็นไปได้ในการลงทุน โดยในส่วนเงินทุนของเจ้าของนั้นอาจจะไม่คุ้มค่าเนื่องจากค่าที่ดินที่ต้องจ่ายนั้นมีราคาสูง เพราะฉะนั้นต้องมีการเจรจาด้านราคาที่ดินเพิ่มเติมเพื่อท าให้โครงการมีความเป็นไปได้มากขึ้น แต่อย่างไรก็ตามการพัฒนาโครงการต้องค านึงถึงปัจจัยเสี่ยงทั้งทางด้านอัตราการเข้าพักที่อาจจะน้อยกว่าการคาดการณ์ การเพิ่มขึ้นของค่าก่อสร้างอาคารและอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งต้องมีการวางแผนทั้งระยะเวลาและงบประมาณอย่างรัดกุม รวมไปถึงการสร้างความประทับใจให้แก่ผู้เข้าพัก ทั้งในด้านของคุณภาพและการบริการ เพื่อท าให้เกิดการตลาดแบบปากต่อปากและมีอัตราการเข้าพักที่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้