การศึกษาความเป็นไปได้ของการปรับปรุงอาคารเก่าย่านบางมด

การศึกษาความเป็นไปได้ของการปรับปรุงอาคารเก่าย่านบางมด บนที่ดินขนาด 76 ตารางวา และมีอาคารเดิมขนาด 4 ชั้นครึ่ง พื้นที่อาคาร 810 ตารางเมตร โดยศึกษาแนวทางการปรับปรุงอาคารและพัฒนาที่ดินให้เกิดประโยชน์สูงสุด ตามหลักการ Highest and Best Use จากการวิเคราะห์ทางเลือกการพัฒนาโดยศึกษาด้านกฎหมายที่เกี่ยวข้อง พบว่าที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่สีส้ม ย.๖-๔๘ สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ทั้ง โรงแรม อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชยกรรม และสำนักงาน แต่เมื่อวิเคราะห์ทางด้านกายภาพและการตลาดแล้ว พบว่า อาคารอยู่อาศัยรวมและอาคารพาณิชยกรรม มีความเหมาะสมทั้งในทำเลที่ตั้งและความต้องการของตลาด อีกทั้งยังสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้ เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้ข้างต้นแล้ว ผู้ศึกษาได้ทำการวิเคราะห์ทางด้านการเงิน ซึ่งความเป็นไปได้ในการพัฒนา รูปแบบที่เป็นการผสมระหว่างอาคารพักอาศัยและพาณิชกรรม ผู้ศึกษามีความเห็นว่าการปรับปรุงอาคารรูปแบบนี้มีความเหมาะสมมากที่สุดเมื่อวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆทั้งจากการทบทวนวรรณกรรม และการสำรวจตลาดในบริเวณพื้นที่โดยรอบย่านบางมด แล้วนำมาวิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมาย เพื่อนำข้อมูลมาปรับปรุงโครงการ โดยมีรูปแบบโครงการเป็น พื้นที่พาณิชยกรรม ชั้น 1 จำนวน 1 ยูนิต ขนาด 100 ตารางเมตร ราคาเช่า 16,000 บาทต่อเดือน และพื้นที่พักอาศัย ชั้นลอยถึงชั้น 4 จำนวน 16 ยูนิต ขนาด 25-30 ตารางเมตร ราคาเช่า 5,500 บาทต่อเดือน ภายใต้ชื่อ “โครงการอพาร์ทเม้นท์ บ้าน 49”จากการศึกษามูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายใน พบว่า ในกรณีสถานการณ์ปกติ โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 1,693,829.87 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 11.70% ส่วนในกรณีสถานการณ์ดีที่สุด โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 2,804,108.83 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 12.71% และในสถานการณ์แย่ที่สุด โครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 696,298.63 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 10.73 % ซึ่งพบว่า มีค่าเป็นบวกและอัตราผลตอบแทนภายในสูงกว่าต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน โครงการดังกล่าวจึงมีความเป็นไปได้ทางการเงินในการลงทุน