แนวทางการออกแบบลักษณะทางกายภาพและการใช้งานเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มของตึกแถวมือสองในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)

ปัจจุบันอาคารพาณิชย์หรือตึกแถวได้รับความนิยมลดน้อยลง แม้ประโยชน์ใช้สอยของอาคารจะสามารถนำมาประกอบกิจการได้หลากหลาย อีกทั้งตึกแถวมีทำเลที่ติดถนน มีความสะดวกในการสัญจร และราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้ตึกแถวมูลค่าสูงขึ้น และการปรับปรุงสามารถทดแทนการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารขึ้นใหม่ จึงเห็นความสำคัญในการปรับปรุงตึกแถวเก่าให้เหมาะสมกับการใช้งานของพื้นที่และลักษณะทางกายภาพในปัจจุบัน ซึ่งพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ ในเขตกรุงเทพมหานครมีความเหมาะสมมากที่สุดเนื่องจากเป็นพื้นที่เจริญเติบโตทางด้านธุรกิจตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน งานวิจัยฉบับนี้ต้องการอภิปรายศักยภาพเดิมและศักยภาพใหม่ของตึกแถวในกรุงเทพมหานคร เมื่อเกิดการปรับเปลี่ยนรูปแบบการใช้งาน วิเคราะห์ความนิยมหรือความต้องการใช้งานตึกแถวในเขตกรุงเทพมหานครของแต่ละกลุ่มตัวอย่าง จากความสัมพันธ์สำหรับผู้ที่สนใจลักษณะทางกายภาพและรูปแบบการใช้งานต่าง ๆ ของตึกแถว โดยเลือกตามเงื่อนไขที่ผู้วิจัยได้วิเคราะห์ผลจากกลุ่มตัวอย่างที่เรานำมาวิเคราะห์ ได้แก่ แบบสอบถามประชาชนทั่วไป จำนวน 300 คน และแบบสัมภาษณ์แบบกึ่งโครงสร้างจากผู้ประกอบการตึกแถวจำนวน 10 คน สถาปนิกผู้ออกแบบตึกแถว 7 คน และนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ 6 คน ทั้งด้านลักษณะทางกายภาพของตึกแถว จำนวนชั้นและคูหาที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนารูปแบบการใช้งานอาคารที่ต้องการ การให้ความสำคัญกับรูปแบบการใช้งานต่อการเข้าถึงพื้นที่ระหว่างถนนหลักและรอง แนวทางในการพัฒนาตึกแถวในอนาคต และรูปแบบทางสถาปัตยกรรม (Style) ซึ่งผลของงานวิจัยให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการตึกแถวและประชาชนทั่วไปที่ต้องการใช้งานตึกแถวเก่ามากที่สุด เนื่องจากเป็นบุคคลที่มีแรงจูงใจในการพัฒนาพื้นที่ โดยตึกแถวสามารถนำไปพัฒนารูปแบบการใช้งานพื้นที่ได้หลากหลาย จากนั้นและสรุปผลการวิเคราะห์เชิงพรรณนาผ่านการวิเคราะห์แบบสอบถามและนำมาสร้างแบบจำลอง ผลที่ได้พบว่าตึกแถว 1 คูหา 3 - 4 ชั้น เหมาะสมสำหรับนำไปประกอบธุรกิจมากที่สุด รองลงมาคือ ประเภทธุรกิจและที่อยู่อาศัยประเภทโฮมออฟฟิศ และรูปแบบทางสถาปัตยกรรม (Style) ที่เป็นที่นิยมมากที่สุดคือ Modern Style แนวทางการออกแบบและปรับปรุงตึกแถวนั้น ผู้วิจัยได้วิเคราะห์และสรุปผลจากการลงพื้นที่เพื่อสอบถามและจากแบบสัมภาษณ์กลุ่มตัวอย่างเพื่อนำมาออกแบบและประเมินผล โดยสามารถสรุปผลได้เป็น 4 ประเภท คือ อาคารผสมกึ่งบริการ และอาคารผสมกึ่งพักอาศัยประเภทโฮมออฟฟิศ ที่พักอาศัย และการปรับปรุงลักษณะทางกายภาพแนวทางการเพิ่มมูลค่าของตึกแถวในเขตพื้นที่ย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คือ ต้องมีการปรับปรุงงานระบบใหม่ทั้งหมด เนื่องจากผลของการเปลี่ยนแปลงการใช้สอยภายในอาคาร การออกแบบปรับปรุงเพื่อที่อยู่อาศัยควรเพิ่มที่จอดรถยนต์สำหรับผู้อยู่อาศัย โดยผลดีของการปรับปรุงอาคารเก่านั้นใช้ระยะเวลาในการปรับปรุงที่สั้นกว่า และเงินทุนในการปรับปรุงน้อยกว่าการก่อสร้างอาคารใหม่ โดยการปรับปรุงควรมีการซ่อมแซมปรับปรุงให้เหมาะสมกับการใช้งาน และภาพลักษณ์ทั้งภายนอกและภายใน ให้อาคาร สะอาด ดูใหม่และแข็งแรงอีกครั้ง อีกทั้งยังส่งผลให้มีการตอบสนองต่อการใช้งานพื้นที่ผู้ใช้งานมากขึ้น และตึกแถวที่ได้รับการปรับปรุงจะสามารถขายทอดตลาดได้มากขึ้น เมื่อเกิดการปรับปรุงส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนจะนิยมซื้อตึกแถวหรืออาคารที่มีคุณภาพก่อน หากเป็นผู้เช่าเพื่อประกอบธุรกิจ ตึกแถวจะมีความโดดเด่น น่าใช้งานกว่าตึกแถวบริเวณใกล้เคียงที่ยังคงไม่ได้รับการปรับปรุง จึงแรงจูงใจในการเข้าใช้งานพื้นที่ และหากเป็นการใช้งานเพื่ออยู่อาศัย