การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยรองรับพฤติกรรม new normal

การศึกษาโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับพฤติกรรม New normal พบว่ารูปแบบและวิถีชีวิตได้มีการเปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะเรื่องของความปลอดภัยในการใช้ชีวิตจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ผู้คนเริ่มมองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ความต้องการที่เปลี่ยนไปจากการที่ต้องอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลานาน บ้านกลายเป็นศูนย์รวมของการใช้ชีวิตในยุคหลัง New normal และรูปแบบที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับรูปแบบพฤติกรรมดังกล่าวพบว่า ที่อยู่อาศัยในลักษณะทาวน์เฮ้าส์มีความเหมาะสมมากที่สุด ทั้งในเรื่องของพื้นที่ใช้สอย ความเป็นส่วนตัวไม่ต้องคอยกังวลในการใช้พื้นที่ส่วนกลางในอาคารมากนัก พร้อมทั้งความคุ้มค่าในเรื่องของทำเลที่มีศักยภาพและระดับราคาขาย โดยจากปัจจัยที่เกี่ยวข้องกับพฤติกรรม New normal ทำให้ผลการเลือกที่ดินอยู่ที่ทำเล พหลโยธิน-สายไหม ที่มีความเป็นชุมชนชานเมืองที่กำลังพัฒนาและมีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อเข้าสู่แหล่งงานได้สะดวก พร้อมทั้งทางพิเศษที่สามารถวิ่งเข้าสู่เมืองได้โดยง่าย โครงการ The New Town เป็นโครงการทาวน์เฮ้าส์ 2 ชั้น จำนวน 100 ยูนิต ขนาดที่ดิน 10-1-38 ไร่ ตั้งอยู่ซอยเพิ่มสิน 16 ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียวและทางด่วนฉลองรัช ราคา 3.52-3.72 ล้านบาท ซึ่งอยู่ในราคาตลาดโดยรอบที่สามารถแข่งขันได้ และมีการออกแบบเพื่อคำนึงถึงวิถีชีวิต New normal ที่เปลี่ยนไปสมมติฐานด้านการเงินเพื่อพิจารณาการลงทุนมีการอาศัยแหล่งเงินจากสัดส่วนผู้ลงทุนร้อยละ 40 และแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงินร้อยละ 60 มีอัตราดอกเบี้ย MLR ร้อยละ 5.25+ ร้อยละ 2 ทำให้มี WACC อยู่ที่ร้อยละ 6.72 และ Ke ร้อยละ 8.11 และตั้งสมมติฐานด้านการขายเฉลี่ย 5 ยูนิตต่อเดือน พบว่าจากการวิเคราะห์ด้วยเครื่องมือทางการเงินนั้นโครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 36,682,063 ล้านบาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ร้อยละ 16.13 เป็น Base Case และเมื่อจำลองสถานการณ์ในการลงทุน (Scenario Analysis) พบว่าถ้าในอนาคตราคาที่ดินในบริเวณนั้นมีราคาปรับตัวสูงขึ้นอาจทำให้สามารถปรับราคาขายขึ้นได้และถ้าสามารถควบคุมราคาก่อสร้างบ้านต่อตารางเมตรให้ลดลงได้ จะทำให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 68,109,638 ล้านบาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ร้อยละ 23.54 แต่ถ้าในอนาคตมีการปรับราคาการก่อสร้างสูงขึ้นและมีการแข่งขันสูงจนต้องลดราคาขายลงอาจทำให้โครงการมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) 5,900,110 ล้านบาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ร้อยละ 8.73 พบว่าผลตอบแทนยังอยู่ในระดับที่สามารถลงทุนได้