การจัดทำมาตรฐาน Weighted quality score (WQS) เพื่อการประเมินมูลค่าที่ดินเปล่าด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาด ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน

การวิจัยครั้งนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อวิเคราะห์ปัจจัยต่าง ๆ และการให้น้ำหนักความสำคัญ ในเครื่องมือ WQS เพื่อเป็นแนวทางในการกำหนดปัจจัย การให้ระดับคะแนน และการให้ค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพของแต่ละปัจจัย รวมทั้งศึกษาวิธีการจัดทำเครื่องมือ WQS ของบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเอกชน และสถาบันการเงินต่าง ๆ ให้มีมาตรฐานมากยิ่งขึ้น เพื่อจัดทำมาตรฐานเครื่องมือ WQS ในการประเมินมูลค่าที่ดินเปล่า ด้วยวิธีเปรียบเทียบตลาด ในเขตกรุงเทพมหานครชั้นใน โดยทำการเก็บรวบรวมเครื่องมือ WQS ที่ใช้ในการประเมินมูลค่าที่ดินเปล่าของบริษัทประเมินราคาทรัพย์สินเอกชน จำนวน 10 บริษัท และสถาบันการเงินหลักในประเทศไทย จำนวน 5 แห่ง มาเปรียบเทียบหาจุดร่วมความเหมือนและความต่างของทั้งปัจจัยที่ใช้ การให้ระดับคะแนน และการให้ค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพ และนำไปสัมภาษณ์ผู้เชี่ยวชาญ จำนวน 3 ท่าน โดยการสัมภาษณ์แบบกึ่งโครงสร้าง (Semi-Structured Interview) และใช้การวิเคราะห์ข้อมูลด้วยเทคนิคการวิเคราะห์เนื้อหา (Content Analysis) จากผลการวิจัย พบว่า ปัจจัยที่มีผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าที่ดินเปล่า มีทั้งหมด 5 ปัจจัย ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง มีค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพเท่ากับร้อยละ 35 สภาพแวดล้อม มีค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพเท่ากับร้อยละ 15 ขนาดและรูปแปลงที่ดิน มีค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพเท่ากับร้อยละ 20 การใช้ประโยชน์และข้อกฎหมาย มีค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพเท่ากับร้อยละ 20 และสภาพคล่อง มีค่าคะแนนถ่วงน้ำหนักคุณภาพเท่ากับร้อยละ 10 ส่วนเกณฑ์การให้ระดับคะแนนเปรียบเทียบระหว่างทรัพย์สินกับข้อมูลเปรียบเทียบตลาด อยู่ที่ระดับคะแนน 1 - 10 โดย 1 = แย่ที่สุด 2 = ค่อนข้างแย่ 3 - 4 = พอใช้ 5 = ปานกลาง 6 - 7 = ค่อนข้างดี 8 - 9 = ดี และ 10 = ดีที่สุด ทั้งนี้ เกณฑ์การให้ระดับคะแนนขึ้นอยู่กับประสบการณ์ และดุลยพินิจของผู้ประเมิน นอกจากนั้นการจัดทำมาตรฐานเครื่องมือ WQS จะต้องคำนึงถึงปัจจัยอื่น ๆ ได้แก่การกำหนดปัจจัยและน้ำหนักที่ใช้ในเครื่องมือ WQS นั้น ควรกำหนดและปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องตามทรัพย์สินและพื้นที่ที่ประเมินนั้น ๆ รวมไปถึงข้อมูลตลาดที่นำมาใช้ นอกจากมีความคล้ายกันแล้ว ต้องคำนึงถึงองค์ประกอบอื่นด้วย เช่น ความเพียงพอของข้อมูล ความน่าเชื่อถือของข้อมูล เป็นต้น สุดท้ายผู้ประเมินต้องศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมอยู่เสมอ เนื่องจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินต้องอาศัยประสบการณ์และดุลยพินิจของผู้ประเมินเป็นส่วนสำคัญ

本研究旨在分析加权评分工具（WQS）中的各项影响因素及其权重分配，为确定评估因素、评分等级及各因素的质量加权得分提供参考框架；同时探究优化私人资产评估机构与各类金融机构WQS工具的标准化路径，以制定适用于曼谷市中心区域、采用市场比较法的空地价值评估WQS工具标准。研究团队收集了泰国10家私人资产评估机构与5家本土核心金融机构所使用的空地价值评估WQS工具，对比分析其在评估因素选用、评分等级设定及质量加权得分设置上的共性与差异；随后通过半结构化访谈（Semi-Structured Interview）对3名专家开展访谈，并采用内容分析法（Content Analysis）进行数据分析。研究结果显示，影响空地价值评估的核心因素共计5项，各因素及对应质量加权占比分别为：区位条件（35%）、周边环境（15%）、土地面积与地块形状（20%）、土地用途及相关法规（20%）、地块流通性（10%）。评分等级基准以市场对比资产为参照，设置为1至10分：1分为最差，2分为较差，3-4分为尚可，5分为中等水平，6-7分为较好，8-9分为良好，10分为最优。上述评分基准需结合评估师的从业经验与职业判断进行灵活调整。此外，制定WQS工具标准时还需兼顾其他要素：WQS工具中的评估因素与权重设置，需根据评估对象的资产属性与所在区域进行适配调整；除需保证市场数据的一致性外，还应考量数据的充分性、可靠性等维度。最后，评估师需持续补充专业知识，因不动产价值评估离不开评估师的从业经验与职业判断，二者为评估流程中的关键环节。

搜集汇总

背景与挑战

背景概述

该数据集是一篇学术论文，专注于为泰国曼谷市区空置土地的市场比较法评估建立加权质量评分（WQS）标准。研究通过分析私营评估公司和金融机构的现有工具，确定了影响土地价值的五个核心因素（如地理位置、环境等）及其具体权重，并提出了1-10分的标准化评分体系。