การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่าบริเวณอำเภอเมือง จังหวัดนครศรีธรรมราช

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินเปล่า อำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช บนที่ดินขนาด 10 ไร่ 42.1 ตารางวา โดยการศึกษาแนวทางในการพัฒนาที่ดินที่ดีและเหมาะสมที่สุด ตามหลักการ Highest and Best Useจากการศึกษาด้านกฎหมายผังเมืองและกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้องพบว่าที่ดินตั้งอยู่ในบริเวณพื้นที่ 2 สี คือ สีแดง หมายเลข 3.2 และสีเหลือง หมายเลข 1.4 ซึ่งที่ดินสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ดังนี้ บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, ทาวน์โฮม, โรงแรม, ศูนย์การค้าหรือตลาด และต้องไม่ใช่อาคารสูงไม่หรืออาคารขนาดใหญ่ แต่เมื่อพิจารณาความเป็นไปได้เบื้องต้นทั้งด้านกายภาพ ทำเลที่ตั้ง และการวิเคราะห์สถานการณ์ ตลาดในปัจจุบันพบว่า โครงการบ้านเดี่ยวและอาคารพาณิชย์ มีความน่าสนใจในการลงทุนมากที่สุด เนื่องจากเป็น ความเหมาะสมของพื้นที่และประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการในตลาด อีกทั้งยังสามารถแข่งขันกับคู่แข่งได้เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ข้างต้นแล้ว ผู้ศึกษามีความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งในด้านการตลาดและการเงิน ซึ่งมีความใกล้เคียงกับโครงการคู่แข่งที่มียอดขายที่ดี จึงเหมาะสำหรับทำโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยวผสมอาคารพาณิชย์เมื่อวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆ ทั้งข้อมูลจากการทบทวนงานวรรณกรรม และการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในอำเภอเมืองนครศรีธรรมราช จังหวัดนครศรีธรรมราช แล้วนํามาวิเคราะห์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เพื่อนําข้อมูลมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จนได้แนวคิดและภาพรวมโครงการโดยมีรูปแบบโครงการเป็นอาคารพาณิชย์สองชั้นครึ่งหน้าโครงการ หน้ากว้างห้องละ 5 เมตร พื้นที่ใช้สอย 150 ตารางเมตร ทั้งหมด 16 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 3.69 ล้านบาท และโครงการบ้านเดี่ยวสองชั้น พื้นที่แปลงขายขนาด 50 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 180 ตารางเมตร จำนวนทั้งหมด 41 ยูนิต และมีราคาขายเฉลี่ย 4.99 ล้านบาท ภายใต้ชื่อ “โครงการหมู่บ้านณรินทร์ธรา นครศรีธรรมราช”จากการศึกษามูลค่าปัจจุบันสุทธิและอัตราผลตอบแทนภายในพบว่าในกรณีสถานการณ์ ปกติโครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 18,260,025 บาท และมีอัตราผลตอบแทน ภายใน (IRR) เท่ากับ 13% ส่วนในกรณีสถานการณ์ดีที่สุดโครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 26,044,884 บาท และมีอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 15.16% และใน สถานการณ์แย่สุดโครงการจะมีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) เท่ากับ 10,475,166 บาท และมีอัตรา ผลตอบแทนภายใน (IRR) เท่ากับ 10.13% เมื่อพิจารณาถึงความเป็นไปได้ทั้งหมดแล้ว ผู้ศึกษามีความเห็นว่าที่ดินแปลงนี้มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาทั้งในด้านการตลาดและการเงิน นั้นโครงการคู่แข่งที่ใกล้เคียงกันมียอดขายที่ดีและในส่วนของการเงินนั้นทั้งมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) และอัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) ก็น่าพอใจ ทั้ง 3 สถานการณ์ที่ได้มีการตั้งสมมติฐานขึ้นมา