การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนา hostel บริเวณพื้นที่เขตหลักสี่-ดอนเมือง

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนา Hostel บริเวณพื้นที่เขต หลักสี่-ดอนเมืองเป็นการศึกษาประเภท Use Looking for Site เพื่อหาทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการโดยคำนึงถึงการการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ตั้งโครงการตามรูปแบบ Highest and Best Use ศึกษาถึงความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท Hostel ในด้านต่างๆทั้งในด้านกฎหมาย ด้านกายภาพ ด้านทำเลที่ตั้งโครงการ การออกแบบพื้นที่ที่เหมาะสม ความเป็นไปได้ทางด้านการตลาดและความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน และคำนึงถึงความต้องการของตลาด สภาพที่เปลี่ยนไปของสังคม บริบทการดำเนินชีวิต การทำงาน การท่องเที่ยวพักผ่อน แนวโน้มของผู้บริโภคในยุคปัจจุบันและแนวโน้มการเติบโตของพื้นที่จากการวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่และทำการศึกษาคู่แข่งอย่างละเอียดพบว่าทำเลที่ตั้งที่เหมาะสมกับการพัฒนาโคงการอยู่ในบริเวณใกล้เคียงกับท่าอากาศยานดอนเมือง ซึ่งมีแนวโน้มมาจากความต้องการที่พักราคาประหยัดในอัตราที่สูงจากกลุ่มลูกค้าประเภทนักเดินทาง และผู้ที่ทำงานเป็นกะในท่าอากาศยานดอนเมือง ประกอบกับในบริเวณดังกล่าวยังมีการแข่งขันของโรงแรมประเภทนี้ไม่สูงมากนักส่งผลให้มีช่องว่างและโอกาสทางการแข่งขันได้โครงการ The Bunker Transit Hostel ตั้งอยู่ติดถนนสรงประภา อยู่ห่างจากท่าอากาศยานดอนเมือง 1-2 กิโลเมตร มีแนวคิดในการออกแบบโครงการจากการเป็น Transit Hostel ผสมกับการมีพื้นที่ส่วนกลาง Co-Working and Co-Living space โดยทำการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ 3 คูหาที่ทำการยื่นขอดัดแปลงเพื่อทำการปรับปรุงเป็นสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม พื้นที่ใช้สอยรวม 660 ตร.ม. อาคารละ 220 ตร.ม. 3 อาคารติดกัน มีจำนวณห้องพักรวม 12 ห้อง สามารถรองรับผู้เข้าพักได้สูงสุด 48 คน โดยแบ่งห้องพักเป็นรูปแบบ Dormitory และ Private Room รองรับการเข้าพักทั้งรูปแบบรายวัน และ ระยะสั้นแบบ 6 ชั่วโมงโครงการมีระยะเวลาในการพัฒนารวม 17 เดือน ใช้มูลค่าในการลงทุน 12,214,853 บาท โดยใช้แหล่งเงินทุนจาก 2 ส่วน ได้แก่ส่วนของเจ้าของ ร้อยละ 30 และส่วนที่กู้ยืมจากธนาคาร ร้อยละ 70 โดยมีต้นทุนทางการเงินเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก(WACC) เท่ากับ 8.38% เมื่อคาดว่าจะมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ที่ 60%-75% ต่อปี จะได้ว่าโครงการสามารถคืนทุนได้ใน 5 ปี 6 เดือน และเมื่อทำสัญญาเช่าลงทุนที่ 10 ปี จะได้มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ของโครงการที่ 4,034,127 บาท อัตราผลตอบแทนภายใน (IRR) 14.44% ทั้งนี้เมื่อได้ทำการศึกษาเพิ่มเติมด้วยการวิเคราะห์ความอ่อนไหวของโครงการ (Sensitivity Analysis) และการวิเคราะห์สมมติภาพ (Scenario Analysis) ในกรณีสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด (Worst Case) ของโครงการพบว่าผลลัพธ์ทางการเงินยังเป็นที่ยอมรับได้ จึงสรุปได้ว่าโครงการมีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ เหมาะสมกับการลงทุน