การศึกษาแรงจูงใจและอุปสรรคของการพัฒนาโครงการใช้ประโยชน์แบบผสมตามมาตรฐาน LEED ในกรุงเทพมหานคร

ปัจจุบันมูลค่าที่ดินในกรุงเทพมหานครมีราคาที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ จึงทําให้นักลงทุนหรือ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มมาสนใจการพัฒนาที่ดินแบบผสมผสาน รวมทั้งให้ความสนใจในการ พัฒนาเมืองในรูปแบบกะทัดรัด (Compact City) เพื่อตอบสนองต่อความต้องการที่จะรองรับ ประชากรในมืองที่กําลังขยายตัว จึงเกิดเป็นโครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสมหรือที่เรียกว่า “โครงการ มิกซ์ยูส” (Mixed-use Project) แต่ในขณะเดียวกันนั้น โครงการมิกซ์ยูสยังส่งผลกระทบต่อ สิ่งแวดล้อมโดยตรงและทําให้เกิดปัญหาสิ่งแวดล้อมตามมา จึงทําให้โครงการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบ ผสมหลายแห่งเริ่มตระหนักถึงความยั่งยืนมากยิ่งขึ้น เนื่องจากทรัพยากรที่มีอยู่อย่างจํากัด นักลงทุน หรือผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จึงหันมาพัฒนาโครงการในมิติแห่งความยั่งยืน โดยการทําให้ โครงการได้รับรองมาตรฐานระดับสากลหรือที่เรียกกันว่า “LEED” (Leadership in Energy and Environmental Design) ซึ่งเป็นเกณฑ์สําหรับการประเมินอาคารเขียวที่เน้นเรื่องการพัฒนาอย่าง ยั่งยืน งานวิจัยนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาแรงจูงใจและอุปสรรคในการพัฒนาและการบริหารจัดการ โครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสมเพื่อให้ได้การรับรองตามมาตรฐาน LEED โดยศึกษาปัจจัยที่ส่งผล กระทบต่อการประยุกต์ใช้มาตรฐาน LEED ของโครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสมในกรุงเทพมหานคร และศึกษาผ่านกรณีศึกษาโครงการที่ใช้ประโยชน์แบบผสมที่ดําเนินการตามเกณฑ์มาตรฐาน LEED ระดับ Platinum และระดับ Gold โดยเก็บข้อมูลวิจัยด้วยการสัมภาษณ์เชิงลึกกับกลุ่มผู้ให้ข้อมูลหลัก ได้แก่ ผู้บริหารโครงการ ผู้พัฒนาโครงการ และผู้เชี่ยวชาญอาคารเขียวมาตรฐาน LEED (LEEDAccredited Professional, AP) โดยศึกษาทั้งทางด้านการบริหารและการพัฒนาโครงการ ประกอบ กับศึกษาเกณฑ์มาตรฐานอาคารเขียว LEED ในเชิงกายภาพด้านต่าง ๆ ในการวิเคราะห์ข้อมูล ซึ่ง ผลการวิจัยพบว่าปัจจัยที่ผู้ประกอบการคํานึงถึงในการพิจารณา ดังนี้ 1) ปัจจัยภายในองค์กร ได้แก่ นโยบาย วิสัยทัศน์ และพันธกิจขององค์กร 2) ปัจจัยด้านผลประโยชน์ต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม ได้แก่ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติและพลังงาน ความรับผิดชอบต่อสังคมและ สิ่งแวดล้อมของโครงการขนาดใหญ่ 3) ปัจจัยด้านการเงิน ได้แก่ ผลตอบแทนโครงการจากการลงทุนที่ สูง อัตราผลตอบแทนภายในที่เพิ่มขึ้น ต้นทุนตลอดอายุโครงการที่ตํ่ากว่า และความประหยัดในเรื่อง ของพลังงาน 4) ปัจจัยด้านการตลาด ได้แก่ การสร้างภาพลักษณ์ที่ดีต่อองค์กร การดึงดูดกลุ่มลูกค้า ของบริษัทต่างชาติ เป็นต้น และยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับคุณภาพชีวิตของผู้ใช้งานโครงการ เช่น การส่งเสริมคุณภาพสภาพแวดล้อมที่ดีภายในโครงการ การส่งเสริมคุณภาพชีวิตที่ดีแก่ผู้ใช้โครงการ การเพิ่มประสิทธิภาพและผลิตภาพการทํางานของผู้ใช้งานโครงการ เป็นต้น นอกจากนี้ประเภทของ โครงการ Mixed-use ยังมีผลต่อความแตกต่างของปัจจัยดังกล่าว งานวิจัยนี้สามารถเป็นประโยชน์แก่ นักลงทุน และผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนผู้ที่มีความสนใจในการหันมาพัฒนาโครงการ ตามาตรฐานอาคารเขียวในประเทศไทยมากยิ่งขึ้น