การศึกษาความเป็นไปได้ของโครงการ mixed use บนที่ดินแปลงขนาด 11 ไร่ 3 งาน 17 ตารางวาบนถนนมิตรภาพ อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น

โครงการ La Pace Mixed Use ตั้งอยู่บริเวณถนนกัลปพฤกษ์ ติดถนนมิตรภาพ ตำบลในเมือง อำเภอเมือง จังหวัดขอนแก่น เนื้อที่ที่ดินมีขนาด 11-3-17.3 ไร่ โดยมีอาณาเขตดังนี้ทิศเหนือติดถนนกัลปพฤกษ์ทิศใต้ติดกับที่ดินเปล่าที่ติดกับ ซอยพระชัยและซอยจันทร์เจริญทิศตะวันออกถนนมิตรภาพ ขาออก ซึ่งเป็นถนนสายหลัก ที่สามารถเดินไปทางไปยัง ขอนแก่น - อุดรธานีทิศตะวันตกติดกับหอพักสตรีแก่นทองและปวริศา อพาร์ทเมนท์การศึกษาได้ทำการกลั่นกรองความคิดเบื้องต้นโดยทำการวิเคราะห์ถึงข้อกำหนดทางกฎหมาย วิเคราะห์ลักษณะทางกายภาพ วิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการตลาด และวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินในเบื้องต้น โดยจากการวิเคราะห์ขั้นต้นพบว่าที่ดินที่ได้นำมาทำการศึกษานั้น มีความเหมาะสมแก่การพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งผสมระหว่างศูนย์การค้าและคอนโดมิเนียม เนื่องจากมีการขยายตัวของตลาดคอนโดในบริเวณใกล้เคียง และอัตราการเช่าในตลาดที่มีอยู่ค่อนข้างสูง จากการวิเคราะห์ตั้งสมมติฐานทางการเงินเบื้องต้นสามารถทำราคาเช่าของศูนย์การค้าและราคาขายของคอนโดมิเนียมไม่ต่างจาก ตลาด ณ ปัจจุบันมากนักโดยที่มีความได้เปรียบทางด้านรูปแบบการพัฒนาที่สามารถพัฒนาให้ตรงตามความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เพื่อเป็นจุดขายที่แตกต่างจากโครงการที่มีอยู่แล้วโดยจากการศึกษากลุ่มลูกค้าในบริเวณใกล้เคียงกับที่ดินที่ทำการพัฒนาสามารถกำหนดรูปแบบโครงการให้ตรงตามลักษณะของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย โดยลักษณะของโครงการประกอบไปด้วยอาคารพาณิชย์ 5 อาคาร มีพื้นที่ก่อสร้างรวม 19,100 ตารางเมตร และมีพื้นที่เช่ารวม 12,168 ตารางเมตร และมีค่าเช่าเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 746 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน โดยกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นนักเรียน นักศึกษา ผู้ที่ทำงานหรือผู้ที่อยู่อาศัยในมหาวิทยาลัยขอนแก่น และ โรงพยาบาลศรีนครินทร์คอนโดมิเนียมในโครงการประกอบไปด้วยอาคารทั้งหมด 5 อาคาร มืพื้นที่ก่อสร้างรววม 23,994.20 ตารางเมตร ซึ่งประกอบไปด้วยจำนวนห้องทั้งหมด 583 ห้อง แต่ละอาคารจะประกอบไปด้วยห้องพักแบบ Studio แบบ 1 Bedroom และ 2 Bedroom มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 70,000 บาทต่อตร.ม. โดยกลุ่มเป้าหมายหลักเป็นบุคลากรทางการแพทย์ และ นักลงทุนจากการวิเคราะห์ทางการเงินของศูนย์การค้า โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น 529,564,100 บาท และมีมูลค่าโครงการปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 353,966,370 บาท ซึ่งมีค่ามากกว่าศูนย์ และอัตราผลตอบแทนภายในมีค่าเท่ากับ 14.98% ซึ่งมีค่าสูงกว่าต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน (WACC) ที่ 9.47% ซึ่งสามารถคืนทุนในระยะเวลา 9 ปีจากการวิเคราะห์ทางการเงินของคอนโดมิเนียม โครงการนี้มีมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น612,320,630 บาท และมีมูลค่าโครงการเท่ากับ 1,299,900,000 บาทและมีมูลค่าโครงการปัจจุบันสุทธิเท่ากับ 440,986,793 บาท ซึ่งมีค่ามากกว่าศูนย์ มีอัตราผลตอบแทนภายในเท่ากับ 77% ซึ่งมีค่าสูงกว่าต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน (WACC) ที่ 3.47% โดยสามารถคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 1 ปี 4 เดือนซึ่งหากวิเคราะห์ทางการเงินของโครงการคอนโดมิเนียมและโครงการศูนย์การค้าจะพบว่าทั้งโครงการมีมูลค่าการลงทุนทั้งสิ้น 1,141,884,730 บาท และมีมูลค่าโครงการปัจจุบันสุทธิ 696,819,893 บาท ซึ่งมีค่ามากกว่าศูนย์ มีอัตราผลตอบแทนภายในเท่ากับ 22.62% ซึ่งมีค่าสูงกว่าต้นทุนเฉลี่ยของเงินทุน (WACC) ที่ 9.40% โดยทั้งโครงการสามารถคืนทุนได้ภายในระยะเวลา 4 ปี