การศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการบนที่ดินซอยรัชดาภิเษก 36

การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ดินที่ทำการศึกษาตั้งอยู่ในซอยรัชดาภิเษก 36 แยก 19 แขวงจันทรเกษม เขตจตุจักร กรุงเทพมหานคร ที่ดินมีจำนวน 2 แปลง เนื้อที่ดินรวม 1 ไร่ 7.8 ตารางวา (หรือ 407.8 ตารางวา) สภาพที่ดินปัจจุบันเป็นที่ดินเปล่า มีรูปร่างเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า ตั้งอยู่ในผังเมืองสีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-13 มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ที่ 4:1 อัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ไม่น้อยกว่าร้อยละ 7.5 ติดถนนสาธารณะเขตทางกว้าง 16 เมตร จึงสามารถพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้หลายประเภท แต่เมื่อได้ทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการในด้านกฎหมาย กายภาพ การตลาด และการเงินแล้วพบว่าที่ดินสามารถพัฒนาเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมโดยได้กำหนดชื่อของคอนโดมิเนียมในชื่อโครงการ THE SELECT RATCHADA32 เป็นชื่อที่แสดงให้เห็นว่าโครงการของเราได้คัดสรรเลือกสิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูกค้า หรือคอนเซ็ปต์ของโครงการที่ว่า “Choose the best for you” โดยเป็นคอนโดมิเนียมประเภท Low Rise 8 ชั้น จำนวน 108 ห้อง โดยมีห้องทั้งหมด 7 Type และส่วนมากของโครงการจะเป็นประเภท 1 ห้องนอน จำนวน 106 ห้อง ขนาดห้องตั้งแต่ 24.38 – 38 ตารางเมตร และประเภท 2 ห้องนอน จำนวน 2 ห้อง ขนาดห้อง 48.75 ตารางเมตร ซึ่งทุกห้องจะเป็นแบบ Fully Furnished โดยส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการประกอบไปด้วย Lobby สระว่ายน้ำ ฟิตเน็ต ลิฟต์โดยสารแบบล็อคชั้น กล้องวงจรปิด ระบบคีย์การ์ดหรือแสกนลายนิ้วมือก่อนเข้าอาคาร Sky Jogging Trail บนดาดฟ้า สวนชั้นดาดฟ้า ราคาขายของโครงการเริ่มต้นที่ราคาตารางเมตรละ 114,000 บาท และโดยรวมแล้วราคาเฉลี่ยของทั้งโครงการเฉลี่ยตารางเมตรละ 116,613.88 บาท มีแผนการดำเนินงานของโครงการตั้งแต่ศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการถึงการโอนกรรมสิทธิ์พร้อมทั้งจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดทั้งสิ้น 36 เดือน และเมื่อเริ่ม Pre-sale แล้วคาดว่าจะปิดการขายภายใน 19 เดือนจากการศึกษาความเป็นไปได้ทางด้านการเงินและคำนวณกระแสเงินสดแล้ว พบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net present value : NPV) ของโครงการที่ 72,623,993 บาท มีค่าเป็นบวก ซึ่งการลงทุนนี้จะให้ผลกำไร ควรที่จะทำการลงทุน และผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการ (Internal Rate of Return : IRR) ที่ 15.58% ต่อปี ซึ่งมากกว่า ต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของเงินทุน (Weighted Average Cost of Capital : WACC) ที่ 8.45% ต่อปี แสดงว่าการลงทุนให้ผลกำไรในระดับโครงการ รวมถึงเมื่อพิจารณาถึงในระดับเจ้าของ (Equity) จะพบว่า มูลค่าปัจจุบันสุทธิ (Net present value : NPV) ของเจ้าของอยู่ที่ 43,819,793 บาท มีค่าเป็นบวก ซึ่งการลงทุนนี้จะให้ผลกำไร ควรที่จะทำการลงทุน และผลตอบแทนเฉลี่ยภายในโครงการ (Internal Rate of Return : IRR) ที่ 19.83% ต่อปี ซึ่งมากกว่า ต้นทุนเงินลงทุนของเจ้าของหรือผู้ถือหุ้น(Key) 11.45% ต่อปี แสดงว่าการลงทุนให้ผลกำไรในระดับเจ้าของด้วยเช่นกัน ดังนั้น จึงสรุปได้ว่าโครงการ THE SELECT RATCHADA32 มีความเป็นไปได้ในการลงทุน